RPSN u hypotéky: proč vám toto číslo při porovnání nabídek nepomůže

RPSN je pro potřeby porovnání nabídek hypoték celkem k ničemu. Silné tvrzení – ale pojďme si ho vysvětlit.

Co je RPSN a co slibuje

Podle definice ministerstva financí je RPSN roční procentní sazba nákladů – srovnávací ukazatel, který zahrnuje nejen úrokovou sazbu, ale i veškeré další poplatky za úvěr. Má umožnit jednoduché cenové srovnání různých nabídek napříč celou EU. Zní to skvěle. Jenže takhle to u hypoték nefunguje.

Proč je RPSN u hypoték nepřesné

RPSN je to, co vznikne, když do přesně definované rovnice zadáte nepřesná čísla. A u hypoték jsou vstupní čísla velmi nepřesná – hned ze dvou důvodů.

Za prvé, nikdo přesně neví, co do RPSN patří. Jako příklad vezměme pojištění nemovitosti. Každá nemovitost v zástavě musí být pojištěná – tento náklad by tedy měl být v RPSN zohledněn. Přesto některé banky ho do výpočtu vůbec nezahrnují. Argumentace? Banka nezná přesnou výši pojistného, nebo tvrdí, že klient by byl pojištěný tak jako tak.

Za druhé, i když se shodneme, že náklad do RPSN patří, jeho výše je v době nabídky neznámá. Klient v okamžiku nabídky často ještě ani neví, co přesně kupuje – natož kolik bude stát pojistka.

Jak nepřesnost RPSN vypadá v praxi

Jedna banka u jednoho klienta uvedla v různých smlouvách náklad na pojištění nemovitosti 200 Kč, 300 Kč – a v třetí smlouvě žádný. Přitom nešlo o různé typy nemovitostí. Záleželo doslova na tom, co zaklikl konkrétní zaměstnanec banky.

Při hypotéce ve výši 2 miliony korun může rozdíl 600 Kč měsíčně v zahrnutých nákladech udělat rozdíl téměř půl procentního bodu v RPSN – i když obě nabídky jsou ve skutečnosti totožné. Nebo může být ta s vyšším RPSN dokonce výhodnější.

Přesto existují klienti, kteří jdou do desetin procentního bodu rozdílů v RPSN ve snaze odhalit tu nejvýhodnější nabídku. Nedělejte to – nedává to smysl.

Jak správně porovnat hypoteční nabídky

Vždy jděte trochu pod povrch.

Zjistěte sazbu p.a. (roční úrokovou sazbu) a zkontrolujte ji v nezávislé kalkulačce. Zadejte sazbu, objem a splatnost – měla by vám vyjít stejná splátka jako v nabídce banky. Tím ověříte, že v tomto ohledu je nabídka v pořádku.

Pro porovnání zbytku nabídky procházejte jednotlivé položky toho, co budete nebo nebudete platit. Hledejte konkrétně: pojištění schopnosti splácet (není povinné, ale banky ho někdy prosazují), poplatky za vedení účtu, a další náklady uvedené ve smlouvě.

Je tedy RPSN k ničemu úplně?

Ne. RPSN má své místo na finančním trhu – je dobrým pomocníkem při odhalování přikrášlených nebo nekalých nabídek nebankovních subjektů. Na bankovním hypotečním trhu se s takovými úskoky setkáte jen vzácně.

V prostředí bankovních hypoték může RPSN s trochou zkušenosti posloužit pro rychlé zorientování v nabídce. Nikdy ale k přesnému porovnání – a rozhodně ne izolovaně od ostatních detailů.

Chcete mít jistotu, že vaše hypotéka je skutečně ta nejvýhodnější?

Rezervujte si konzultaci zdarma: https://calendly.com/rotrekl

Související články:

- Fixace hypotéky: jak vybrat správnou délku a co dělat když fixace končí

- Odklad splátek hypotéky: proč je to drahá chyba a co vám banka neřekne

- Splatit hypotéku nebo investovat? Matematika rozhodne – ale psychologie také