Řada podnikatelů žije v představě, že získat hypotéku jako OSVČ je složité nebo téměř nemožné. Je sice pravda, že banky lépe pracují se zaměstnanci, ale možností jak doložit příjem z podnikání je celá řada. Z mé zkušenosti si téměř každý podnikatel najde metodu, která mu nejlépe vyhovuje. Často je ale nutná příprava, někdy i několik měsíců dopředu.
Hypotéka pro OSVČ a daňové přiznání: co banka skutečně počítá
Nejrozšířenější způsob doložení příjmu je daňové přiznání spolu s potvrzením o jeho podání a potvrzením o platbě daně. Nejčastěji se předkládá přiznání za poslední uzavřené zdaňovací období, někdy banky chtějí i dvě poslední. Záleží na konkrétní bance a objemu úvěru.
U daňového přiznání je klíčové, jak uplatňujete náklady. Jsou tu dvě hlavní cesty.
Výdajový paušál vychází pro hypotéku lépe než skutečné výdaje. Banky předpokládají, že zákonný paušál (např. 60 % z obratu) neodpovídá reálným nákladům, a proto váš čistý příjem nějakým koeficientem navýší. Tento koeficient závisí na bance i na oboru. Programátor bude mít pravděpodobně nižší skutečné výdaje než realitní makléř, i když oba uplatňují stejný 60% paušál – a některé banky to rozeznávají a počítají s tím.
Pokud vedete daňovou evidenci nebo účetnictví, situace je jiná. Základ daně je reálný příjem po zdanění a víc banka prostě nezapočítá.
Hypotéka v režimu paušální daně: jak banka počítá příjem bez přiznání
V režimu paušální daně se daňové přiznání vůbec nepodává, takže z něj banka vycházet nemůže. Orientuje se podle výpisů z účtu, hledá na nich obrat z podnikání a postupuje podobně jako u výdajového paušálu.
Rozsah výpisů se liší – nejčastěji je to 12 měsíců, ale existují benevolentnější varianty: posledních 6 nebo dokonce jen 3 měsíce. Kratší období je výhodné, protože si můžete počkat na silnější období, kdy vám příjem pro hypotéku bude vycházet lépe.
Hypotéka pro IT profesionály, lékaře a advokáty: proč mají výhodu
Z podnikatelů jsou na tom nejlépe klienti z takzvaných vybraných profesí – advokáti, architekti, lékaři, IT profesionálové a jiné vysoce kvalifikované profese. Výpočet jejich příjmů může ze stejných podkladů vycházet lépe než u ostatních. Navíc mohou doložit příjem na základě výpisů z účtu, a to i když podávají klasické daňové přiznání.
Jedna užitečná kuriozita: hypotéka přes výpisy bez ohledu na obor
Pokud máte alespoň 80 % příjmů od dvou hlavních odběratelů, můžete prokázat příjem pouze výpisy z účtu – bez ohledu na obor podnikání nebo typ daňového přiznání. Je to jedna z méně známých možností na hypotečním trhu, která se hodí zejména pro B2B kontraktory.
Předschválená splátka: hypotéka až 15 milionů jen na základě výpisů z účtu
Jedna z bank nabízí takzvanou předschválenou splátku – banka vyhodnocuje schopnost splácet pouze na základě chování na běžném účtu, bez klasického doložení příjmu. Jde o jeden z nejbenevolentnějších způsobů posouzení příjmů vůbec a lze takto získat hypotéku až do výše 15 milionů korun. Tato možnost je dostupná jak podnikatelům, tak zaměstnancům.
Jako OSVČ máte poměrně hodně možností, i když vám ne každá banka bude rozumět. Klíčem je vybrat správnou metodu doložení příjmu ještě před podáním žádosti – a někdy je potřeba se na to připravit i několik měsíců dopředu.
Související články:
- Hypotéka pro majitele s.r.o.: jak banka počítá příjem z firmy a jak neplatit zbytečné daně
- Kolik musíte vydělávat na hypotéku: DTI, DSTI a tvrdá bonita vysvětleny jednoduše
- Hypotéka na 15 milionů: kolik musíte vydělávat a kolik mít našetřeno – pro zaměstnance i OSVČ
