Největší daň z neznalosti v hypotékách? Majitel s.r.o. si vyplatí milion korun jako mzdu nebo dividendu jen proto, aby dosáhl na hypotéku – a odevzdá státu 150 až 400 tisíc korun. Ve většině případů úplně zbytečně.
Pokud plánujete něco takového udělat, nejdřív zjistěte, jestli neexistuje elegantnější cesta. Většinou se najde.
Hypotetický příjem: metoda, o které vám banky samy neřeknou
Banky se v přístupu k majitelům firem dělí na dva tábory. Staromódnější zajímá jen to, co vám přijde na účet. Progresivnější banky ale umí číst firemní výkazy a používají metodu hypotetického příjmu.
Jak to funguje? Bankéř vezme hospodářský výsledek vaší firmy po zdanění, vynásobí ho koeficientem 0,85 (simulace 15% daně), následně vaším obchodním podílem a vydělí dvanácti.
Příklad: vlastníte 50 % s.r.o. s ziskem 1 milion korun.
(1 000 000 Kč × 0,85 × 0,50) / 12 = 35 416 Kč čistého měsíčního příjmu pro hypotéku.
Peníze zůstanou ve firmě, ušetříte statisíce na daních a odvodech – a hypotéku dostanete, jako byste měli velmi slušný plat.
Čtyři kritická síta pro hypotéku pro podnikatele
Není to automatické. Aby vám banka příjem z firmy uznala, musíte projít čtyřmi síty.
1. Váš podíl ve firmě
Raiffeisenbank: minimálně 20 % obchodního podílu. Pod touto hranicí vás banka bere jen jako investora a příjem z firmy bez vyplacení neuzná.
Česká spořitelna: minimálně 50 % podílu. S třetinovým podílem u Spořitelny nepochodíte, zatímco u Raiffeisenbank ano.
2. Historie firmy
Banka chce vidět dvě daňová přiznání – firma musí existovat alespoň dva roky. Firma založená před rokem nestačí.
3. Záporný vlastní kapitál: tichý zabiják žádostí
Záporný vlastní kapitál je KO kritérium – pokud ho vaše firma má, úvěr nelze schválit. Pozor: vlastní kapitál se plete se základním kapitálem. Základní kapitál je to, co jste vložili na začátku. Vlastní kapitál je účetní hodnota firmy po odečtení dluhů a kumulovaných ztrát. I když letos vyděláte 10 milionů, historická ztráta v bilanci žádost potopí.
4. Past rychlého růstu: proč se banky bojí úspěchu
Banky preferují stabilitu a nenávidí skoky.
Raiffeisenbank: pokud je váš zisk o více než 30 % vyšší než loni, zastropuje ho na 130 % loňského výsledku.
ČSOB: nedovoluje nárůst o více než 20 %. Při vyšším nárůstu přichází individuální posuzování, které často končí úplnou stopkou – ne jen stropem, ale odmítnutím příjmu z firmy vůbec.
Dvě záchranná lana, když síty neprojdete
Záchranné lano č. 1: pravidlo 49 % u České spořitelny
Pokud je váš podíl menší než 50 %, Spořitelna vás posuzuje jako běžného zaměstnance. Stačí výpisy z účtu s pravidelnou mzdou a potvrzení o příjmu – hospodaření firmy banka nezkoumá. Funguje i v případě, že je firma ve ztrátě nebo má záporný vlastní kapitál.
Záchranné lano č. 2: pravidlo šesti měsíců u Raiffeisenbank
Pokud si posíláte mzdu z vlastní firmy na účet u Raiffeisenbank alespoň šest měsíců, banka často nezkoumá hospodaření firmy vůbec. Stačí historie transakcí na jejich vlastním účtu – ani potvrzení o příjmu nemusí chtít.
Bonus: co s nerozdělným ziskem z minulých let?
Máte firmu, která letos investovala a je na nule, ale na účtu z nerozděleného zisku máte miliony? Většina bank nepůjčí, ale ČSOB má skulinu: uzná staré peníze za podmínky, že proběhne valná hromada rozhodující o výplatě a vy si fyzicky pošlete zálohu ve výši alespoň 25 % tohoto zisku. Část musíte zdanit, ale je to použitelná cesta v případě slabšího roku.
Vaše firma má velmi často bonitu sama o sobě. Jen musíte vědět, která banka umí vaše výkazy správně číst.
Chcete zjistit, která banka vám půjčí nejvíc peněz bez zbytečného danění?
Rezervujte si konzultaci zdarma: https://calendly.com/rotrekl
Související články:
- Hypotéka pro OSVČ: jak doložit příjem a která metoda vám vyjde nejlépe
- Kolik musíte vydělávat na hypotéku: DTI, DSTI a tvrdá bonita vysvětleny jednoduše
- Zpětné proplacení vlastních zdrojů: jak dostat peníze z nemovitosti zpátky levnou hypotékou
