Dozajištění hypotéky druhou nemovitostí a vyvázání nemovitosti ze zástavy řeší spousta lidí. Jak moc je to nebezpečné? Jak dlouho tam ta nemovitost musí zůstat a jak celou situaci vysvětlit rodičům?
Jakou hodnotu musí mít nemovitost v dozajištění?
Musí doplnit to, co vám chybí nebo co nechcete dát z vlastních zdrojů. Příklad: chcete koupit nemovitost za 10 milionů korun bez vlastních zdrojů. Těch 10 milionů musí tvořit maximálně 80 % celkové zástavní hodnoty (LTV). Výpočet: 10 milionů děleno 0,8 = 12,5 milionu. To je minimální celková hodnota všech nemovitostí v zástavě.
Pokud odhad kupované nemovitosti vyjde na 10 milionů, zbývá najít 2,5 milionu v druhé nemovitosti. Rodiče s bytem v hodnotě 2,5 milionu Kč nebo více tuto podmínku splní – a vy financujete desetimilionový byt bez vlastních peněz.
Pokud je vám do 36 let nebo banka udělí výjimku, jde až na 90 % LTV. V takovém případě stačí druhá nemovitost v hodnotě lehce přes 1 milion Kč.
Jaká omezení zástavní právo pro rodiče znamená?
Nemovitost je pro banku záruka, že budete úvěr splácet. Právně mezi nemovitostmi v zajištění není žádný rozdíl – v extrémním případě by banka mohla sáhnout na obě. V praxi ale banka sahá k prodeji nemovitosti jen výjimečně. Nabízí předtím odklad splátek, dočasné snížení splátky, úpravu splátkového kalendáře nebo možnost prodat nemovitost vlastní cestou.
Praktická omezení zástavního práva jsou dvě: nemovitost nelze prodat bez doplacení části hypotéky, a větší stavební úpravy nebo rekonstrukce je nutné předem nahlásit bance.
Jak probíhá vyvázání nemovitosti ze zástavy krok za krokem
Vyvázání nemovitosti ze zástavy není složitý proces, ale musíte o něj požádat – banka to za vás neudělá automaticky. Postup je následující: požádáte banku o přecenění nemovitosti, která má v zajištění zůstat. Banka si nechá vypracovat nový odhad a pokud aktuální hodnota nemovitosti pokryje požadované LTV bez druhé zástavy, souhlasí s vyvázáním. Celý proces trvá typicky několik týdnů a banka si za něj může účtovat poplatek v řádu jednotek tisíc korun.
Jak dlouho trvá vyvázání nemovitosti ze zástavy?
Je extrémně nepravděpodobné, že by druhá nemovitost zůstala v zástavě po celou dobu hypotéky. Většinou je to maximálně kolem pěti let a často i méně. Hrají pro vás dva efekty: hypotéku splácíte a snižujete dluh, a hodnota vaší nemovitosti v čase roste. Dohromady to vede k tomu, že někdy můžete druhou nemovitost vyvázat třeba už po dvou letech.
Co když si rodiče rozmyslí účast v zástavě?
I to se občas stane. Řešení existuje: půjčíte si nezajištěně (například úvěrem ze stavebního spoření), uděláte mimořádnou splátku hypotéky a snížíte její zůstatek. Tím se vejdete do zástavy jen na kupované nemovitosti a druhou bude možné uvolnit. Zvýší vám to měsíční zátěž, ale je to použitelné řešení – a lze to udělat i jen pár měsíců po načerpání hypotéky.
Potřebujete propočítat, jestli vám dozajištění vyjde a jak rychle lze nemovitost ze zástavy vyvázat?
Rezervujte si konzultaci zdarma: https://calendly.com/rotrekl
Související články:
- Mýtus o 20 % vlastních zdrojů: jak LTV skutečně funguje a jak financovat 100 % koupě
- Zpětné proplacení vlastních zdrojů: jak dostat peníze z nemovitosti zpátky levnou hypotékou
- Hypotéka na 15 milionů: kolik musíte vydělávat a kolik mít našetřeno – pro zaměstnance i OSVČ
