Proč tolik lidí věří, že banka chce 10 nebo 20 % vlastních zdrojů, i když to vlastně není pravda? Tento článek je hlavně o tom, jak banky přemýšlí o LTV a proč právě LTV rozhoduje, jestli můžete financovat 80, 90, nebo klidně i 100 % kupní ceny.
Co je LTV a proč je tak důležité
LTV je zkratka pro loan to value – poměr hypotečního úvěru k hodnotě zajištění. Klíčové slovo je zajištění, ne kupní cena, ne vaše úspory. Jediné, co banku zajímá, je, jak velká je hypotéka versus celková hodnota všech nemovitostí v zástavě.
Česká národní banka říká jen to, že banka nesmí jít výš než 90 % LTV u žadatelů do 36 let a 80 % LTV u starších. Nikde neříká, kolik klient musí dát z vlastních zdrojů. Věta „klient musí dát 20 % vlastních zdrojů" je mýtus vzniklý z nepochopení LTV.
Odkud se vzalo těch 20 % z vlastního?
Je to vedlejší produkt jednoduchého výpočtu. Pokud máte v zástavě jednu nemovitost za 10 milionů a můžete si vzít hypotéku maximálně 80 % její hodnoty, musíte dát 2 miliony z vlastního. Ale to není pravidlo – je to jen důsledek toho, že máte v zástavě jednu nemovitost o konkrétní hodnotě. Banku zajímá jen LTV. V metodikách bank jsem nikdy neviděl větu: „Klient musí vložit X % z vlastního."
Kupní cena vs. odhad: kdo má poslední slovo?
LTV se nepočítá z kupní ceny, ale z hodnoty stanovené odhadcem banky. V praxi se setkáte se třemi variantami.
Ocenění = kupní cena: standardní a nejčastější situace.
Ocenění je vyšší než kupní cena: méně časté, ale stává se. Kupujete byt za 10 milionů, znalec ho ocení na 11 milionů – LTV se počítá z 11 milionů a potřebné vlastní zdroje se sníží, výjimečně i na nulu.
Ocenění je nižší než kupní cena: nejhorší varianta. Banka půjčí méně, než jste čekali, a ani 20 % vlastních zdrojů nemusí stačit.
Jak financovat 100 % koupě i bez úspor
Kupujete byt za 10 milionů a nemáte skoro nic naspořeno? Většina lidí by řekla, že to nepůjde. Je to omyl.
Varianta A – dvě nemovitosti v zajištění: kupovaná nemovitost (10 mil.) + nemovitost rodičů (10 mil.) = zajištění 20 milionů. Při LTV 80 % si můžete půjčit až 16 milionů. Deset milionů na koupi se tam vejde s velkou rezervou – bez jediné koruny z vlastního.
Varianta B – jedna dražší nemovitost: máte byt nebo dům v hodnotě 12,5 milionu nebo více? Stačí jako zástava samotná tato nemovitost a financujete 100 % kupní ceny bez vlastních zdrojů.
Varianta C – nemovitost s existující hypotékou: ani hypotéka na zástavní nemovitosti není automatická překážka. Pokud je zůstatek úvěru relativně malý oproti hodnotě nemovitosti, banka ji může použít jako další zajištění. Žádné vlastní zdroje nejsou potřeba – je to jen o LTV.
Nejčastější mýty o LTV
Mýtus č. 1: Musíte mít 20 % vlastních peněz. Ne – musíte mít LTV v limitu ČNB.
Mýtus č. 2: LTV se počítá z kupní ceny. Ne – počítá se z hodnoty stanovené odhadcem.
Mýtus č. 3: Jedna nemovitost = jedno LTV. Ne – LTV se počítá z celkové hodnoty všech nemovitostí v zajištění.
Mýtus č. 4: Nemovitost s hypotékou nejde použít jako zástava. Jde, a velmi často snadno.
Mýtus č. 5: Bez úspor hypotéku nedostanete. Ne – bez dostatečné hodnoty v zajištění hypotéku nedostanete. To je zásadní rozdíl.
Chcete zjistit, jak LTV vychází ve vaší konkrétní situaci a jestli dosáhnete na hypotéku bez úspor?
Rezervujte si konzultaci zdarma: https://calendly.com/rotrekl
Související články:
- Hypotéka bez úspor: jak funguje dozajištění druhou nemovitostí a vyvázání nemovitosti ze zástavy
- Zpětné proplacení vlastních zdrojů: jak dostat peníze z nemovitosti zpátky levnou hypotékou
- Hypotéka na novostavbu od developera: na co si dát pozor a rizika, o kterých vám developer neřekne
