Koupili jste nemovitost za hotové – dostali jste slevu za rychlé jednání, žádné nervy s bankou. Jenže pak opadne euforie a zjistíte jednu nepříjemnou věc: máte krásný byt nebo dům, ale na účtu máte nulu. Vaše likvidita je uvázaná v nemovitosti. A najednou přijde další investiční příležitost nebo potřebujete peníze zpátky do firmy.
Dá se přijít do banky a říct: „Tady je moje nemovitost, dejte mi peníze zpátky formou hypotéky?" Ano. Říká se tomu zpětné proplacení vlastních zdrojů.
Zpětné proplacení vs. americká hypotéka: zásadní rozdíl
Tyto dva produkty se často pletou – ale jsou to úplně odlišné věci. Americká hypotéka je neúčelový úvěr s výrazně vyšší úrokovou sazbou, dnes kolem 8–9 %. Zpětné proplacení vlastních zdrojů je standardní účelová hypotéka s nejnižšími sazbami na trhu, dnes kolem 4,5 %. Na několika milionech je to obrovský rozdíl.
Tři kritéria, která musíte splnit
1. Čas: kdy jste koupili?
Banka vám neproplatí nemovitost koupenou před deseti lety. Většina bank má limit 12 měsíců od koupě. Přijdete-li třináctý měsíc, produkt se překlápí do dražší americké hypotéky. Existují ale banky, které umí jít až 24 nebo dokonce 36 měsíců zpětně. Pokud jste koupili v posledních třech letech, šance stále existuje – ale výběr správné banky je v tu chvíli klíčový.
2. Výše úvěru: banka vrátí jen to, co jste zaplatili
Tady dochází k nejčastějšímu omylu. Koupili jste byt za 5 milionů, dnes má hodnotu 8 milionů. Logika říká, že banka půjčí 80 % z aktuální hodnoty – tedy 6,4 milionu. Metodika zpětného proplacení ale říká jinak: banka vrátí maximálně tolik, kolik jste skutečně zaplatili podle kupní smlouvy. Tedy 5 milionů. Nárůst hodnoty vám v tomto režimu nevyplatí.
Pokud chcete vytáhnout i nárůst hodnoty, je nutné jít cestou kombinace účelové a neúčelové části úvěru nebo zvolit jinou úvěrovou strategii.
3. Průkaznost toku peněz
Nestačí jen kupní smlouva. Banka chce vidět výpis z účtu, že peníze odešly od vás prodávajícímu. Pozor na častou chybu: pokud jste si na koupi půjčili od kamaráda nebo z firmy na základě smlouvy o zápůjčce, banka to vidí jako refinancování cizího závazku – ne zpětné proplacení vlastních peněz. Původ prostředků musí být jasně doložitelný.
Kdy zpětné proplacení dává smysl
Typicky u investorů a podnikatelů, kteří koupili nemovitost za hotové a potřebují peníze vrátit do oběhu – na další investici, do firmy nebo kvůli cashflow. Rozdíl mezi podnikatelským úvěrem (8–9 %) a zpětným proplacením hypotékou (kolem 4,5 %) je na několika milionech naprosto zásadní.
Koupili jste v posledních třech letech nemovitost za hotové a ty peníze by se vám teď hodily?
Pošlete mi kupní smlouvu a datum převodu – podívám se, která banka umí jít dostatečně daleko do historie.
Rezervujte si konzultaci zdarma: https://calendly.com/rotrekl
Související články:
- Mýtus o 20 % vlastních zdrojů: jak LTV skutečně funguje a jak financovat 100 % koupě
- Hypotéka bez úspor: jak funguje dozajištění druhou nemovitostí a vyvázání nemovitosti ze zástavy
- Hypotéka pro majitele s.r.o.: jak banka počítá příjem z firmy a jak neplatit zbytečné daně
