Procházíte inzeráty, narazíte na vizualizaci nového projektu a řeknete si: „To je ono." Ale nákup nemovitosti z papíru od developera je úplně jiná disciplína než koupě secondhandového bytu – a má svá specifika, která mohou výrazně ovlivnit výši hypotéky i celkové náklady.
Hypotéka na novostavbu a odhadní cena: kolik vám banka skutečně půjčí?
První specifikum je odhadní cena. Developer prodává byt za cenu budoucí, řekněme 10 milionů. Vy potřebujete, aby banka řekla: „Ano, ten byt má hodnotu 10 milionů." U menších bank to ale často narazí – jsou konzervativnější a cenu trochu podstřelí, aby se kryly.
Velké bankovní domy mají s developery často uzavřené projektové dohody. Projekt znají, věří mu a automaticky akceptují kupní cenu bez složitého zkoumání.
Výběr správné banky rozhoduje o tom, jestli vám stačí 10 % vlastních zdrojů, nebo budete muset vytáhnout z kapsy další milion.
Klientské změny a dodělávky: co banka zahrne do hypotéky?
Lepší podlahy nebo dražší obklady odhadní cenu příliš neovlivní – pro bankovního odhadce je to jen estetika. Co s cenou pohne, je například kuchyňská linka a vestavěný nábytek.
Pokud chcete, aby dodělávky byly zohledněny v odhadní ceně, dejte odhadci rozpočet hned na začátku. Banka vám pak na kuchyň půjčí a nemusíte mít peníze z vlastního.
Pozor ale na to, že řada developerů toto neumožní. Nechtějí podepsat zástavní smlouvu na částku vyšší, než kolik jim máte z hypotéky zaplatit. Vždy se ptejte dopředu.
Splátkový kalendář novostavby: kdy začínáte platit úroky?
Toto je naprosto zásadní bod a dělí developery na finančně silné a slabé.
Finančně slabší developer potřebuje vaše peníze dřív – často ve chvíli, kdy udělá prohlášení vlastníka. V tu chvíli stavba ještě není hotová, může zbývat půl roku nebo i déle do kolaudace. Vy přitom začnete bance platit úroky z vyčerpané částky, i když byt ještě nevlastníte a nebydlíte v něm. Platíte nájem ve starém a k tomu úroky bance.
Finančně silný developer má zajištěné financování a řekne: „Zaplaťte 15 % teď a zbytek až po kolaudaci." Tento rozdíl může ušetřit desítky tisíc korun na úrocích. Byt o 100 000 Kč dražší, ale s platbou až po kolaudaci, může být ve výsledku levnější než ten, kde chtějí 70 % kupní ceny tři čtvrtě roku před dokončením.
Kdo financuje developera: nebankovní zástava v katastru
Než podepíšete rezervaci, podívejte se do katastru. Pokud tam vidíte zástavní právo ve prospěch nebankovní společnosti, zpozorněte. Ne každá banka umí vyplatit hypotéku nebankovního subjektu – a když to umí, vyžaduje advokátní úschovu, jejíž stranou je i banka. Právníci banky a developera se pak dohadují na znění smlouvy klidně týdny, zatímco vám tikají termíny a hrozí pokuty. Bez zkušeného hypotečního specialisty se v tomto právním ping-pongu snadno ztratíte.
Advokátní úschova u developerů: proč ji nečekejte
U secondhandového bytu byste vždy chtěli advokátní úschovu – chrání vaše peníze, dokud není nemovitost formálně vaše. U developerů ale advokátní úschova není zvykem. Peníze se posílají napřímo, a to i tehdy, kdy developer chce podstatnou část kupní ceny daleko před kolaudací.
Kuriózně je bezpečnější vzít si co největší hypotéku – ta je na rozdíl od vašich peněz zajištěna zástavním právem.
Nákup novostavby je úplně jiná disciplína než koupě hotového bytu. Od začátku zjišťujte detaily o odhadní ceně, splátkový kalendář a kdo financuje developera – to jsou věci, které mohou výrazně ovlivnit, kolik celý nákup skutečně zaplatíte.
Narazili jste na byt od developera a nevíte, jak postupovat, aby vše proběhlo hladce?
Rezervujte si konzultaci zdarma: https://calendly.com/rotrekl.
Související články:
- Čerpání hypotéky krok za krokem: co musíte splnit než banka pošle peníze prodávajícímu
- Rezervační smlouva a hypotéka: jak se připravit předem a neriskovat ztrátu zálohy
- Mýtus o 20 % vlastních zdrojů: jak LTV skutečně funguje a jak financovat 100 % koupě
