Šli jste do banky zjistit, kolik si můžete půjčit na hypotéku, a odcházeli jste nemile překvapeni? Dnes si řekneme, jak banka nahlíží na existující závazky žadatele, které z nich ovlivňují výši hypotéky nejvíc – a jak svou situaci případně vylepšit.
Proč banka musí hodnotit vaše závazky
Banka nemůže poskytnout úvěr, který by byl nad možnosti žadatele. Vždy musí žadateli nechat dostatečný volný zůstatek příjmu na život a splácení stávajících půjček. Velká hodnota nemovitosti na tom nic nemění – banka vždy vyhodnocuje závazky proti příjmům. Na bance leží zákonná zodpovědnost za správné vyhodnocení situace žadatele, takže velké ústupky nečekejte.
Jak banka zjistí, co všechno splácíte
Banka si ověří příjem, vytáhne úvěrové registry, vyžádá si výpisy z účtu a uvidí vše: kreditky, kontokorenty, spotřební úvěry, další hypotéky i způsob jejich splácení. Zjistí také, kolik utrácíte a jak velkou máte rodinu.
Závazky se dělí na dvě kategorie s různým dopadem na výši hypotéky.
Úvěrové závazky: spotřební úvěr, hypotéka, kontokorent, kreditní karta, úvěry z podnikání a splátky zboží (včetně telefonu na 12 splátek).
Jiné závazky: životní náklady, výživné na děti, výživa manžela nebo manželky, nájem.
Úvěrové závazky a DSTI: jak kreditka v šuplíku snižuje vaši hypotéku
Hypotéky a spotřební úvěry vstupují do výdajů výší splátky a zároveň do parametru DSTI (Debt Service to Income) – tedy poměru splátek všech úvěrů k čistému příjmu. Banky omezují DSTI nejčastěji na 50 %.
Zvláštní pozornost věnujte revolvingovým úvěrům – kreditním kartám a kontokorentům. Ty nemají stabilní splátku, takže banky zavedou fiktivní splátku odpovídající 3 až 5 % z limitu. Kreditka s limitem 100 000 Kč znamená automaticky fiktivní splátku 5 000 Kč měsíčně – i když leží v šuplíku a nikdy ji nepoužíváte.
Jak si udělat pořádek v závazcích před žádostí o hypotéku
Nejjednodušší cesta je stáhnout si výpis z registrů BRKI a NRKI na stránkách kolikmam.cz. Zjistíte přesně, jaké závazky máte – včetně zapomenutých kreditních karet – a jak jste je historicky spláceli.
Pokud máte závazek, který vám brání dosáhnout na potřebnou výši hypotéky, nemusíte ho nutně doplatit před žádostí. Stačí bance sdělit, že ho ukončíte. Banka dá do smlouvy podmínku: pro čerpání hypotéky předložíte potvrzení o zrušení. Pozor ale na kreditní karty – jejich zrušení trvá 30 dní a řada bank chce potvrzení o zrušení, ne jen žádost.
Životní náklady a rodina: co banky počítají mimo DSTI
Každý má minimální životní náklady, na které banka musí pamatovat. Nejsou prostým součtem členů domácnosti – banka počítá s fixními náklady na domácnost jako celek. Například jednotlivec 13 000 Kč měsíčně, pár okolo 19 000 Kč. Děti tyto náklady dále zvyšují.
Tyto náklady nevstupují do DSTI, ale omezují výši splátky absolutně. Příklad: příjem 40 000 Kč, čtyřčlenná rodina, životní náklady 28 000 Kč – maximální splátka je 12 000 Kč, i když je to jen 30 % DSTI.
Do těchto výdajů patří také výživné na děti mimo péči, manžel nebo manželka i bez statusu spolužadatele, partner ve společné domácnosti, a nájem – pokud nekupujete nemovitost pro vlastní bydlení.
Pozor na šedou zónu: leasingy a operativní leasing
Leasingy jsou záludné ze dvou důvodů. Za prvé, i když jsou na IČO, OSVČ je má v registrech na rodné číslo a většina bank je počítá do osobních závazků. Za druhé, operativní leasing – ačkoliv je to technicky nájem, nikoli úvěr – je reportován do nebankovního registru a banky ho uvažují do výpočtu DSTI. Zrušení operativního leasingu navíc bývá komplikované a potvrzení o zániku závazku od leasingové společnosti může trvat dlouho.
Chcete vědět, jak vaše závazky ovlivní výši hypotéky a jak situaci vylepšit?
Rezervujte si konzultaci zdarma: https://calendly.com/rotrekl
Související články:
- Kolik musíte vydělávat na hypotéku: DTI, DSTI a tvrdá bonita vysvětleny jednoduše
- Odklad splátek hypotéky: proč je to drahá chyba a co vám banka neřekne
- Rezervační smlouva a hypotéka: jak se připravit předem a neriskovat ztrátu zálohy
