Stalo se vám někdy, že jste se šli informovat do banky, kolik byste si mohli půjčit na hypotéku, a odcházeli jste nemile překvapení? A možná i trochu zmatení z toho, jak málo si můžete půjčit a jak na to banka vlastně přišla? Pokud ano a stále vám to vrtá hlavou, tak tenhle článek je právě pro vás. Dnes si řekneme, jak se banka dívá na existující závazky žadatele, jaký druh závazků ovlivňuje, kolik si můžete půjčit, a dám vám i několik tipů, jak svou situaci případně vylepšit.
Proč je banka tak přísná?
Nejdřív je potřeba pochopit, že banka nemůže nikdy poskytnout úvěr, který by byl nad možnosti žadatele. To znamená, že vždy musí žadateli nechat dostatečný volný zůstatek příjmu, který mu stačí na život a také na splácení půjček, které už má. Tohle může vypadat evidentně, ale stále se setkávám s tím, že někteří klienti mají představu, že pokud například mají velkou hodnotu nemovitosti, tak se tomuto vyhnou. Tak to není. Banka vždycky musí vyhodnotit vaše závazky proti vašim příjmům.
Na bance leží velká zodpovědnost, protože dle zákona je případné špatné vyhodnocení situace žadatele její chyba, a to s pro banku nepříjemnými důsledky. Neočekávejte tedy žádné velké ústupky.
Jak banka zjistí, co všechno splácíte?
Banka si samozřejmě musí ověřit váš prokázaný příjem. Poté si vytáhne úvěrové registry, vyžádá si výpisy z účtu a uvidí všechno: kreditky, kontokorenty, „spotřebáky“, další hypotéky i to, jak je splácíte. Zjistí ale také, kolik utrácíte a jak velkou máte rodinu.
Předně je potřeba si říci, co jsou úvěrové závazky a co jsou závazky jiné. Je to důležité, protože úvěrové závazky mají jiný dopad na případnou možnou výši splátky nové hypotéky než výdaje jiného druhu.
- Úvěrové závazky: spotřební úvěr, hypotéka, kontokorent, kreditní karta, ale také často úvěry z podnikání. Pozor, patří sem i veškeré splátky zboží. Takže například ten telefon, co jste si vzali na 12 splátek, tam také bude.
- Jiné závazky: osobní životní náklady, náklady na výživu dětí (ať už jsou v péči, nebo platíte alimenty), výživa manželky nebo manžela a případně nájem.
A aby to nebylo tak jednoduché, později se podíváme na jednu kategorii závazků, které jsou kuriózním mixem obojího. A na to si dávejte pozor, protože to bývá často nemilé překvapení.
Úvěrové závazky a obávané DSTI
Začneme tím jednodušším – hypotékami a spotřebními úvěry. Tyto závazky jednoduše vstupují do výdajů výší své splátky a zároveň vždy bez výjimky vstupují do parametru DSTI (Debt Service to Income).
Krátce připomenu, o co se jedná. DSTI říká, kolik procent z vašeho čistého příjmu dělají splátky všech vašich úvěrů. Když máte například příjem 100 000 Kč a hypotéku se splátkou 20 000 Kč, je vaše DSTI 20 %. Je to důležitý ukazatel, protože je bankami omezen na maximum, nejčastěji okolo 50 %.
Zrádné revolvingové úvěry: Kreditky a kontokorenty
Další velmi důležitou kategorií jsou takzvané revolvingové úvěry, tedy kreditní karty a kontokorenty. Mají tu vlastnost, že nemají stabilní splátku. Splátka je buď nulová (pokud úvěr vůbec nečerpáte), nebo je u kreditní karty odvislá od aktuálního čerpaného objemu.
Banky si v případě revolvingových úvěrů zjednoduší život a bez ohledu na míru využití zavedou do výdajů fiktivní splátku, která odpovídá nejčastěji 3 až 5 % z limitu daného kontokorentu nebo kreditní karty.
Takže kreditka s limitem 100 000 Kč může znamenat automaticky fiktivní splátku ve výdajích ve výši 5 000 Kč měsíčně. Tohle je často velké překvapení, protože řada lidí má kreditní kartu, která leží někde v šuplíku a není vůbec používána. Někdy si na ni ani už nepamatují nebo ji mají například jen kvůli pronájmu auta v zahraničí. V úvěrových registrech je však vidět, a proto i nečerpaná vstupuje do výdajů a ovlivňuje vaše DSTI.
Jak si udělat pořádek ve svých závazcích?
Pokud chcete zjistit, jak na tom jste s úvěrovými závazky, včetně historie jejich splácení, nejjednodušší je stáhnout si společný výpis z registrů BRKI (Bankovní registr klientských informací) a NRKI (Nebankovní registr klientských informací). Tento výpis lze snadno pořídit přes internet na stránkách kolikmam.cz. Dozvíte se z něj přesně, jaké závazky aktuálně máte (včetně v šuplíku zapomenutých kreditních karet) a také jak jste je historicky spláceli.
Zjistíte také, jestli nemáte někde založenou žádost o úvěr, o které ani nevíte. Banky vám totiž často založí žádost, jen když se na hypotéku přijdete zeptat, aniž by vás na to jakkoliv upozornily. Když se tohle stane, není to žádná tragédie. Musím rozptýlit častou obavu, že jakákoliv založená žádost zhoršuje váš kreditní profil – tak to určitě není. Jen je samozřejmě dobré vědět, která banka vám žádost založila, protože ji pak budete muset odstoupit a doložit potvrzení o ukončení, pokud si nakonec vezmete hypotéku u jiné banky.
Mýtus: Všechny dluhy musím splatit před žádostí
To mě přivádí k jedné často se vyskytující zkreslené představě. Pokud máte nějaký závazek, který by vám znemožňoval vzít si hypotéku v dostatečném objemu (protože by například zvyšoval DSTI nad přijatelnou míru), tento závazek není nutné doplatit a zrušit před žádostí, a dokonce ani před schválením hypotéky.
Pokud máte možnost tento závazek ukončit (máte peníze na jeho doplacení nebo se jedná jen o rozpracovanou žádost či kreditku, kterou prostě zrušíte), stačí toto bance sdělit. Banka dá do úvěrové smlouvy podmínku, že pro čerpání hypotéky musíte předložit potvrzení o zrušení daného úvěru. Hypotéku lze tedy hned schválit, ale čerpat ji lze až po ukončení překážejícího závazku.
Pozor na kreditní karty! Zrušení karty trvá 30 dní a řada bank se nespokojí jen s žádostí o zrušení, ale chce potvrzení o zrušení. To se pak může stát zdrojem zbytečného zdržování.
A co ty ostatní výdaje? Životní náklady a rodina
Tím jsme vyčerpali úvěrové závazky a jdeme na ty neúvěrové. Každý má nějaké minimální životní náklady, na které banka musí pamatovat. Pokud je v domácnosti více členů, náklady se zvyšují. Nejsou však prostým součtem – banka zohledňuje, že s každou domácností je spojen nějaký fixní náklad bez ohledu na počet lidí. Může to například vypadat tak, že předpokládaný náklad na jednotlivce je 13 000 Kč měsíčně a na pár žijící v jedné domácnosti okolo 19 000 Kč.
Banka musí také pamatovat na děti, takže čím více dětí máte, tím větší vám musí nechat zůstatek příjmu po odečtení splátky. Důležité je vědět, že tyto životní náklady nevstupují do DSTI, protože nejsou úvěrovým nákladem. Jinak řečeno, neomezují výši splátky nějakým poměrem k příjmům, ale pouze absolutně.
Když například budete mít příjem 40 000 Kč a čtyřčlennou rodinu, vaše životní náklady mohou být podle banky okolo 28 000 Kč. Tím pádem si nemůžete dovolit splátku vyšší než 12 000 Kč, i když je to jen asi 30 % DSTI.
Do tohoto typu výdajů patří také:
- Výživné na děti, které nejsou v péči žadatele.
- Manžel/manželka, i když není spolužadatelem (pokud žádá jen jeden z manželů na základě zúžení SJM).
- Partner/partnerka ve společné domácnosti, i když žijete „na hromádce“.
- Nájemné, pokud bydlíte v nájmu. Pokud je ale předpoklad, že nájem přestanete platit, protože si kupujete nemovitost pro vlastní bydlení, pak ho banka do výdajů počítat nebude.
Jeden úsměvný důsledek na závěr
Pokud už vlastníte nemovitost a chcete hypotéku na další, jste z pohledu banky méně bonitní, když v ní bydlíte. Skutečně. Když v ní totiž bydlíte, nemusíte sice platit nájem, ale také nemáte žádný příjem z pronájmu. Pokud byste se přestěhovali do nájmu a svou nemovitost pronajímali, máte nový příjem a nájem, který platíte, není závazek, který vstupuje do DSTI. Takový malý trik, kterého se občas využívá.
Pozor na šedou zónu: Leasingy
Jak jsem zmiňoval na začátku, existují závazky, které jsou v šedé oblasti. Jedná se o leasingy a operativní leasingy. U nich je situace zamotanější, a to hned ze dvou důvodů.
- Jsou často na IČO: Oba produkty mohou být poskytnuty na IČO, tedy jako závazky z podnikání. To ale automaticky neznamená, že se nepočítají do osobních závazků. Pokud jste OSVČ, máte je vidět v úvěrových registrech na rodné číslo a většina bank je bude uvažovat do měsíčních výdajů.
- Zrada jménem operativní leasing: Řekli byste si, je to nájem, takže to vlastně není úvěrový závazek. A měli byste pravdu. Jenže operativní leasingy jsou reportovány do registrů nebankovních klientských informací. Banka o nich tedy nejen ví, ale bohužel je uvažuje do výpočtu DSTI.
Na to si dávejte velký pozor, protože zrušit operativní leasing ze zkušenosti nemusí být vůbec jednoduché. I když ho doplatíte na zbytek období, je problém dostat z leasingovky potvrzení, že váš závazek zanikl, což může zkomplikovat čerpání hypotéky.
Co si z toho odnést?
Když celé téma shrnu a dám konkrétní doporučení, postupujte následovně:
- Zhodnoťte své závazky: Vždy, když chcete žádat o hypotéku, si ujasněte, jaké máte úvěrové a jaké jiné závazky.
- Stáhněte si výpis z registru: Pro zjištění úvěrových závazků je to nejlepší cesta.
- Zvažte konsolidaci nebo zrušení: Pokud nedosáhnete na potřebnou hypotéku, rozmyslete si, jestli byste některé závazky nemohli doplatit nebo zrušit.
- Zjistěte si podmínky zrušení: Pokud budete potřebovat některé závazky zrušit, dobře si zjistěte, co to obnáší, abyste věděli, že to lze zvládnout dostatečně rychle.
V tomto všem vám může pomoci zkušený hypoteční specialista. Takže, malý shameless plug na závěr – kdybyste chtěli s hypotékou pomoci, neváhejte se na mě obrátit.
