Proč tolik lidí pořád věří, že banka chce 10 nebo 20 % vlastních zdrojů, i když to vlastně není pravda? Tento článek nebude jen o tom, kolik musíte dát z vlastního. Bude hlavně o tom, jak banky přemýšlí o LTV a proč právě LTV rozhoduje, jestli můžete financovat 80, 90, nebo klidně i 100 % kupní ceny. A věřte mi, většina lidí chápe LTV přinejmenším zkresleně.
Co je to LTV a proč je tak důležité?
LTV je zkratka pro Loan to Value, tedy poměr hypotečního úvěru k hodnotě zajištění. A to je klíčová věta: k hodnotě zajištění. Ne k kupní ceně, ne k vašim úsporám, ne k tomu, kolik dáváte ze svého. Jediné, co banku zajímá, je, jak velká je hypotéka versus celková hodnota všech nemovitostí, které jí dáte do zástavy.
Česká národní banka (ČNB) říká jen to, že banka nesmí jít výš než 90 % LTV, pokud je vám do 36 let, a 80 % LTV, pokud je vám nad 36 let. A to je všechno. ČNB nikde neříká, kolik klient musí dát z vlastních zdrojů. Věta „klient musí dát 20 % vlastních zdrojů“ je mýtus, který vznikl z nepochopení LTV.
Odkud se tedy vzalo těch 20 % z vlastního?
Je to vedlejší produkt jednoduchého výpočtu. Pokud máte jako zajištění jen jednu nemovitost, která má například hodnotu 10 milionů, a vy si můžete vzít hypotéku maximálně 80 % její hodnoty, tak prostě musíte dát 2 miliony z vlastního. Ale to není pravidlo, je to jen důsledek toho, že máte v zástavě jen tu jednu nemovitost. Banku zajímá jen LTV. Nikdy jsem v metodikách bank neviděl větu: „Klient musí vložit X % z vlastního.“
Pro ty zvídavější z vás: existuje jedna situace, která diktuje klientovi dát určité procento z vlastních zdrojů, ale to se vztahuje jen na cizince v jedné konkrétní bance.
LTV se nepočítá z kupní ceny, ale z odhadu
Další častý omyl je, že se LTV počítá z kupní ceny. Ne, kupní cena je maximálně orientační bod. Důležité je, co řekne znalec banky, kterému se běžně říká odhadce. V praxi se pak setkáte se třemi variantami.
Varianta 1: Ocenění = kupní cena
Toto je standardní a nejčastější situace. Banka počítá LTV normálně a vše vychází podle očekávání.
Varianta 2: Ocenění je vyšší než kupní cena
Málo časté, ale děje se to. A pak se stane tohle: kupujete byt za 10 milionů, ale znalec ho ocení třeba na 11 milionů. LTV se počítá z 11 milionů, takže vaše potřeba vlastních zdrojů se magicky sníží, velmi vzácně i na nulu. V letech 2023 a 2024 jsem to u jedné konkrétní banky zažil dokonce několikrát.
Varianta 3: Ocenění je nižší než kupní cena
To je mnohem horší. V takovém případě vám najednou nestačí ani 20 %, někdy ani 30 % vlastních zdrojů, protože banka vám půjčí méně, než jste čekali.
Jak tedy financovat klidně 100 % koupě?
A teď se dostáváme k tomu, jak LTV skutečně funguje v praxi. Řekněme, že kupujete byt za 10 milionů a nemáte našetřeno skoro nic. Většina lidí by řekla: „OK, tak to prostě nepůjde.“ Jenže to je omyl.
Varianta A: Dvě nemovitosti v zástavě
Máte vlastní byt nebo vám rodiče dovolí dát do zástavy jejich dům? Skvělé! Podívejme se na čísla:
- Kupovaná nemovitost má hodnotu: 10 000 000 Kč
- Druhá nemovitost (např. rodičů) má hodnotu: 10 000 000 Kč
- Zajištění celkem: 20 000 000 Kč
Při LTV 80 % si můžete půjčit až 16 milionů korun. Na koupi bytu za 10 milionů to tedy stačí úplně v pohodě, a ještě s velkou rezervou. A nemusíte dát z vlastního ani korunu.
Varianta B: Jedna dražší nemovitost v zástavě
Máte byt nebo dům v hodnotě třeba 12,5 milionu korun nebo více? Někdy stačí jako zástava i samotná tato jedna nemovitost, aniž byste museli zastavovat tu nově kupovanou. A opět, financujete 100 % kupní ceny bez vlastních zdrojů.
Varianta C: Nemovitost se stávající hypotékou
Ani to nevadí! Pokud je zůstatek vaší současné hypotéky relativně malý oproti hodnotě nemovitosti, banka ji stejně může použít jako další zajištění. To je časté u lidí, co kupují větší byt dříve, než prodají ten menší. A opět, žádné vlastní zdroje nejsou potřeba. Je to jen o LTV.
Nejčastější mýty o LTV v kostce
Abych to celé ucelil, tady jsou ty nejznámější mýty a jejich uvedení na pravou míru:
- Mýtus č. 1: Musíte mít 20 % vlastních peněz.
Ne. Musíte mít LTV v limitu. A to je rozdíl. - Mýtus č. 2: LTV se počítá z kupní ceny.
Ne. LTV se počítá z hodnoty nemovitosti podle odhadu banky. - Mýtus č. 3: Jedna nemovitost rovná se LTV.
Ne. LTV se počítá z celkové hodnoty VŠECH nemovitostí v zajištění. - Mýtus č. 4: Když máte na nemovitosti hypotéku, nejde už použít jako zástava.
Jde, a velmi často velmi snadno. - Mýtus č. 5: Když nemáte úspory, hypotéku nedostanete.
Ne. Když nemáte dostatečnou hodnotu v zajištění, hypotéku nedostanete.
Možná vám přijde, že to, co říkám, nejsou zásadní rozdíly, ale věřte mi, že v praxi jsou. Často rozhodují o tom, jestli si dotyčný klient hypotéku může, nebo nemůže vzít a jestli tak dosáhne na své plánované bydlení.
Závěrem
Nejenže často můžete financovat 100 % kupní ceny, ale někdy i více, třeba formou neúčelové části úvěru. Peníze navíc pak můžete použít třeba na zařízení nové nemovitosti nebo klidně na cokoliv jiného.
Také se vám může hodit vědět, že i když je vám už přes 36 let, u některých bank existuje možnost získat výjimku na LTV 90 %. Takže pokud jste v situaci, kdy by se vám to hodilo, neváhejte se zeptat.
Až vám příště bude někdo tvrdit, že musíte mít 20 % z vlastního, tak už budete vědět, že LTV je o zajištění, ne o úsporách.
