Předčasně splatit hypotéku, nebo radši peníze zhodnotit jinak? V tomhle článku si projdeme matematiku kolem otázky, jestli je lepší splácet hypotéku dřív, nebo raději investovat. Obvykle, když tuto otázku řešíte, znamená to, že vám po zaplacení všech měsíčních výdajů nějaké peníze zůstávají. A teď už jen přemýšlíte, jak tyto úspory nejlépe optimalizovat.
Abyste zjistili, co je právě pro vás nejlepší, bude to záležet na řadě faktorů. Klíčový je přitom úroková sazba vaší hypotéky. Nejdřív si ale vysvětlíme, z čeho se skládá splátka hypotéky, protože pochopit ten mechanismus je absolutně klíčové k tomu, abychom mohli rozhodnout, co je pro vás správné. Až to pochopíme, můžeme si matematicky i finančně odpovědět, co dává větší smysl.
Jak doopravdy funguje splátka hypotéky
Dobře, úplně od začátku. Když si berete hypotéku, kupujete dům za půjčené peníze od banky. Ty pak musíte splácet i s úrokem v čase, protože ano, takhle banky vydělávají. Řekněme, že si půjčíte 8 milionů Kč na dům nebo byt za 10 milionů a vezmete si standardní 30letou hypotéku s fixní sazbou. Banka vám to zjednoduší a spočítá, kolik musíte měsíčně splácet po dobu příštích 30 let, tedy 360 splátek.
Každá měsíční splátka se rozpadá na dvě složky:
- Jistina – to je část, kterou splácíte půjčenou sumu.
- Úrok – to je odměna bance za to, že vám peníze půjčila.
Tak třeba u 8 milionů na 30 let s úrokem 5 % ročně se úroková část každý měsíc počítá jako zůstatek × 5 % ÷ 12. Splátka takové hypotéky je přibližně 43 000 Kč.
A teď přijde zajímavá část, nebo podle toho, jak to vnímáte, tak trochu možná zákeřná část. Hypotéka jede podle takzvaného amortizačního plánu, kterému se také říká splátkový kalendář. To je tabulka, která rozepisuje každou splátku – kolik jde na úrok a kolik na jistinu.
V měsíci číslo 1 z té splátky 43 000 Kč jde přibližně 33 500 Kč na úroky a jen asi 9 500 Kč na jistinu. A přesně takhle fungují hypotéky. Dluh, tedy jistina, se z kraje téměř nehýbe a začíná se výrazně zmenšovat až mnohem později během života úvěru.
Tohle je na první pohled problém v tom, že vám úrok běží z aktuálního zůstatku, a když ten zůstatek odmazáváte jenom pomalu, tak se úrok nijak zvlášť nezmenšuje. Je to až tak výrazné, že v prvních 16 letech z 30leté hypotéky každý měsíc stále platíte víc na úroku než na jistinu. Řečeno jinak, z prvních skoro 194 splátek většina peněz odchází bance, ne na splacení samotného dluhu.
Když se podíváme na stav po 20 letech (u příkladu 8 milionů, 30 let, 5 %), stále budete dlužit zhruba 4 miliony a 50 000 Kč. Časově jste tedy dvě třetiny hypotéky za vámi, ale z jistiny máte splaceno jen asi 50 %, což je, pravda, trochu nevyvážené.
A celková zaplacená částka? Při 5% úroku zaplatíte na úrocích přibližně 7,5 milionu Kč. Celkem tedy bance pošlete asi 15,5 milionu. Při 3% sazbě je to zhruba 4 140 000 Kč na úrocích, celkem tedy kolem 12 milionů. Já vím, docela síla.
Z toho plyne, že když zmenšíte jistinu co nejdřív, nejen že splácení můžete zkrátit, ale hlavně snížíte celkové úroky. Ušetříte v dlouhém horizontu poměrně velké peníze. Tohle dává obrovský smysl a už byste si mohli říct: „Žádné další informace netřeba, jdu žádat o mimořádnou splátku, ne?“ Tak rychle ale ne, protože teď to teprve začne být zajímavé.
Souboj čísel: Splácení versus investování
Pojďme se totiž podívat na výnosy trhu a jestli se matematicky víc vyplatí splácet, nebo investovat. Když jde o investice, dlouhodobý průměr indexu S&P 500 je historicky zhruba 10 % ročně. Po započtení poplatků se dá realisticky uvažovat dlouhodobě kolem 8 % ročně. Uvažuji S&P 500 jako nejznámějšího zástupce mezi akciovými indexy.
A teď si představme, že úrok vaší hypotéky je 3 %. Pokud dáváte mimořádné splátky na hypotéku, vyděláváte efektivně 3 % ročně – o tolik méně zaplatíte na úrocích. Když ale tutéž částku dáte do akciového trhu a dlouhodobě vyděláváte 8 %, je to samozřejmě víc než tři. Takže čistě matematicky vás u nízké sazby, třeba 2,5 až 3 %, vychází investování výhodněji než předčasné splácení.
Ale pozor, u investování jsou i ztrátové roky, například rok 2018 nebo 2022. Riziko kolísání tam prostě je. Tím neříkám, že by vás to mělo odradit. Jak říká Warren Buffett, volatilita je cena za vstupenku na trhy.
Moje průběžné doporučení v této fázi úvahy: pokud máte nižší úrok, řekněme do 3 %, finančně bude téměř vždy lepší investovat, než předčasně splácet. Jakmile se sazby dostanou k 6 nebo 7 %, rozhodnutí je daleko těsnější. Někteří lidé pak upřednostní předčasné splacení ne kvůli matematice, ale kvůli psychologickému benefitu – vědomí, že mají menší hypotéku.
Pojďme ale v úvahách ještě o krok dál. Představme si hypotéku za 7 %. Každá mimořádná splátka je v tu chvíli bezrizikový výnos 7 % ročně. To na trhu není sice nemožné, ale už je to s rizikem. Ne každý rok je v plusu, takže i ten klid v hlavě a jistý výnos můžou být důvodem, proč splácet dřív.
Klíčový faktor, na který se zapomíná: Čas a složené úročení
Nicméně, a tahle část je podle mě nejdůležitější, je tu ještě jeden zásadní faktor, o kterém jsme zatím vůbec nemluvili, a ten je pro celou rovnici naprosto klíčový: Kolik let vám zbývá do konce hypotéky a kolik let máte do cíle (do důchodu nebo jiného milníku)?
Obecně platí, že čím delší čas máte, tím větší potenciální výhoda investování díky složenému úročení. Já to radši řeknu ještě jednou. Díky složenému úročení, které samotný Albert Einstein nazval osmým divem světa. Ono teda, kdo ví, jestli to tak řekl a jestli to vůbec řekl, ale div to určitě je.
Například: pokud můžete použít 10 000 Kč měsíčně navíc a investujete je 25 let při 8 % ročně, dostanete se na zhruba 9,5 milionu Kč.
Když dáte těch 10 000 Kč měsíčně na mimořádné splátky hypotéky (v modelu 8 milionů, 7 %, 30 let), splatíte ji o cca 11 let dřív, tedy přibližně za 19 let místo 30, a ušetříte asi 4,5 milionu na úrocích.
Řeknete si: „Dobře, hypotéku jsem doplatil o 6 let dřív (ve srovnání s 25letým investičním horizontem). Takže těch posledních šest let po doplacení hypotéky, když budu dávat 10 000 Kč plus celou původní splátku do investic, no tak přece musím dohnat to, co bych vydělal za 25 let v tom prvním modelu.“
Ale bohužel, nedostanete se na stejnou částku. Budete mít okolo 5,8 milionu Kč na konci 25letého období. Tedy jste i tak přišli o téměř 4 miliony Kč.
Já vím, to srovnání je tady trochu nefér, protože u jednoho případu zbývá ještě pět let splácení hypotéky a u druhého už máme doplaceno. Nicméně i kdybychom se podívali na stav po 30 letech, tak i tam na tom budete lépe v případě, kdy jste celou dobu odkládali 10 000 Kč měsíčně. Rozdíl na konci bude stejně 2 miliony Kč po 30 letech.
Všimněte si, že i když jsou ta čísla velmi podobná (8 % výnos vs. 7 % úrok), váš celkový majetek na konci vychází diametrálně jinak. Je to tím, že hypotéka se řídí amortizací (šetříte budoucí úrok) a investice se řídí exponenciálním růstem (výnosy se připisují průběžně a dále se úročí). Porovnáváme jiné mechanismy, a to dělá srovnání složitější, než se na první pohled může zdát.
Na delších horizontech se nejde řídit jen prostým odečtem úrokové sazby hypotéky od předpokládaného výnosu z investice. Tohle je velmi důležité mít na paměti.
Dvě zlatá pravidla a pár praktických rad na závěr
Můžete si sami za pomoci dostupných kalkulaček spočítat, jak by taková úvaha vypadala například pro 3% hypotéku. Nezapomeňte ale také zohlednit, že vaše splátka u tříprocentní hypotéky bude výrazně nižší a o to víc peněz vám může zbývat na investice. A jasně, ne každý má před sebou 25 let. Možná máte 5, 10 nebo 15 let do konce. Tam může být ten souboj mezi oběma variantami mnohem těsnější, ale je potřeba si to přesně propočítat.
Pamatujte si ale dvě pravidla:
- Čím nižší úrok na hypotéce, tím spíš se vyplatí investovat.
- Čím delší horizont, tím spíš se vyplatí investovat, i kdyby úrok byl vysoký.
Nicméně zároveň je důležité dodat, že se tady bavíme o čisté matematice. Splacení domu nebo bytu není vždy jen finanční rozhodnutí. Svoboda nemít splátku může mít větší hodnotu než cokoliv, co za peníze koupíte. Takže já respektuji, když někdo chce co nejdřív doplatit hypotéku. I tak ale podle mě stojí za zvážení část peněz, které byste chtěli použít na předčasné umoření, odklonit do investic a využít toho, co jsem popsal, alespoň částečně.
Důležité je také říci, že v podmínkách českého trhu není praktické posílat mimořádnou splátku každý měsíc. Administrativní náklady by mohly být natolik vysoké, že by to nedávalo smysl. To ale nic nemění na principech a stejná úvaha může být použita i při rozhodování o délce splatnosti hypotéky. Asi už vás teď nepřekvapí, že dává smysl hypotéku nastavit na co nejdelší splatnost. O kolik máte nižší splátku, o to víc můžete investovat.
Co si o tom myslíte? Budete spíš splácet dřív, nebo investovat?
