Stalo se vám někdy, že jste procházeli inzeráty, narazili na vizualizaci nového projektu a řekli si: „To je ono, tady chci bydlet. Všechno nové, moderní, žádná rekonstrukce, zní to skvěle.“ Ale pozor, nákup nemovitosti „z papíru“ od developera má svá úskalí a specifika. Je to úplně jiná disciplína, než kupovat secondhandový byt.
Dnes se podíváme na to, v čem je financování novostavby specifické, proč vám banka možná nepůjčí tolik, kolik stojí byt v ceníku, a co vás čeká během výstavby. Kdy už můžete bance platit úroky, i když ještě nebydlíte? A na co si dát pozor u toho, jak developer financuje svou výstavbu?
1. Odhadní cena aneb kolik vám banka skutečně půjčí?
První specifikum je odhadní cena. Developer vám prodává byt za cenu budoucí, řekněme 10 milionů. Vy potřebujete, aby banka řekla: „Ano, ten byt má hodnotu 10 milionů.“ U menších bank to ale často narazí. Menší banky jsou zpravidla opatrnější na riziko a nerady oceňují budoucí stav, jako by byt už stál. Jsou prostě konzervativnější a často vám cenu trochu „podstřelí“, aby se kryly.
Velké bankovní domy mají naproti tomu s developery často uzavřené projektové dohody. To znamená, že banka projekt zná, věří mu a automaticky akceptuje kupní cenu developera bez složitého zkoumání. Často i projekt přímo financují a pak je to většinou úplně bez problémů, protože mají určité slovo i v nastavení cen prodávaných bytů.
Výběr správné banky tedy rozhoduje o tom, jestli vám bude stačit 10 % vlastních zdrojů, nebo budete muset vytáhnout z kapsy klidně další milion, protože opatrná banka vám může ten byt trochu podhodnotit.
2. Klientské změny a dodělávky
Klienti z mé zkušenosti často řeší lepší podlahy nebo dražší obklady, jenže pro bankovního odhadce je to jen estetika. Jestli tam máte dlažbu za 500 nebo za 2 000 korun, s odhadní cenou to příliš nepohne. Co ale s cenou pohne, je například kuchyňská linka a vestavěný nábytek.
Developer často prodává byt bez kuchyně. Pokud si kuchyň necháte nakreslit až po kolaudaci a zaplatíte ji z vlastní kapsy, bance je to vcelku jedno. Pokud ale chcete, aby tyhle dodělávky byly zohledněny v budoucí ceně, je potřeba hned na začátku dát odhadci rozpočet, aby mohl například tu kuchyň promítnout do budoucí ceny. Banka vám pak na kuchyň půjčí a nemusíte mít na dodělávky z vlastního.
Zároveň ale pozor! Na trhu je řada developerů, kteří jsou, řekl bych, trošku paranoidní a toto, co jsem popsal, vám vůbec nedovolí udělat. Nechtějí totiž podepsat zástavní smlouvu na částku vyšší, než kolik jim máte z hypotéky zaplatit.
Vezměme si konkrétní příklad: kupujete byt za 10 milionů a developer chce 10 % z vlastních zdrojů. Hypotéka tedy bude 9 milionů, ale vy chcete ještě za 400 000 udělat kuchyni. Banka ocení byt na 10,4 milionu, takže hurá, je možné financovat 9 360 000 Kč. Jenže to je nad úroveň toho, co po vás chce developer, a proto může odmítnout takovou zástavní smlouvu podepsat.
Pokud tedy máte v plánu k hypotéce takto něco „přihodit“, ptejte se dopředu. Zajímavé také je, že u některých developerů nejde ze stejného důvodu použít do zajištění jinou nemovitost a financovat celou kupní cenu. Pokud byste třeba dali do zajištění ještě byt rodičů a chtěli celých 10 milionů, může to být opět problém.
3. Splátkový kalendář: Kdy platíte a za co?
Třetí bod je naprosto zásadní a dělí developery na finančně silné a slabé. Vždy se hned na začátku zajímejte o to, jak vypadá splátkový kalendář.
Finančně slabší developer potřebuje vaše peníze dřív. Často už ve chvíli, kdy udělá takzvané prohlášení vlastníka. Proč zrovna tehdy? Protože to je právní moment, kdy bytová jednotka formálně vznikne jako rozestavěná a banka na ni konečně může dát zástavní právo a poslat peníze. V tu chvíli ale stavba ještě není zdaleka hotová, může zbývat půl roku nebo i déle do kolaudace.
Co to znamená pro vás? Že začnete bance platit úroky z vyčerpané částky, i když byt ještě nevlastníte a nebydlíte v něm. Půl roku platíte nájem ve starém a k tomu platíte bance úroky.
Naproti tomu finančně silný developer má zajištěné financování a řekne vám: „Zaplaťte 15 % teď a zbytek hypotéky až po kolaudaci.“ Tento rozdíl může ušetřit desítky tisíc korun, které byste jinak zaplatili na úrocích během dokončování stavby. Tohle mimochodem způsobuje sice skrytý, ale velmi hmatatelný dopad do kupní ceny. Když najdete byt, který je sice o 100 000 Kč dražší, ale chtějí po vás zaplatit z hypotéky až po kolaudaci, může být ve skutečnosti levnější než ten, kde budou chtít 70 % kupní ceny tři čtvrtě roku před dokončením.
4. Technická lahůdka: Kdo financuje developera?
A teď jedna technická lahůdka, o které se málo mluví. Než podepíšete rezervaci, podívejte se do katastru. Pokud tam vidíte zástavu ve prospěch nějaké nebankovní společnosti, tak zpozorněte. Ne každá banka umí vyplatit hypotéku nebankovního subjektu.
A když to umí, často vyžaduje, aby byla součástí transakce advokátní úschova, jejíž stranou je i banka. A to je potom teprve to pravé „pošušňáníčko“, protože právníci banky se musí dohodnout s právníky developera na znění smlouvy o advokátní úschově. Často se dohadují doslova týdny. Vy mezitím nervózně čekáte, blíží se termíny a hrozí pokuty. Tohle není vůbec standardní proces a bez zkušeného hypotečního specialisty si troufám tvrdit, že se v tom právním ping-pongu ztratíte.
5. Advokátní úschova? U developerů nečekejte
Tohle mi připomíná ještě jeden poslední bod. U normálního secondhandového bytu byste vždy chtěli mít advokátní úschovu. Ta chrání vaše peníze, dokud není nemovitost na katastru formálně vaše. Ale pozor, u developerů není advokátní úschova vůbec zvykem.
Developerům se posílají peníze napřímo, což s sebou nese určitá rizika. Obzvláště v popsaném případě, kdy developer chce podstatnou část kupní ceny ještě daleko před kolaudací. Co kdyby zkrachoval? Vaše peníze nejsou nijak chráněné.
Kuriózně je vlastně bezpečnější vzít si na takový byt hypotéku, pokud možno co největší. Hypotéka je totiž na rozdíl od vašich peněz zajištěna zástavním právem. Když to celé shrnu, nákup novostavby před dokončením je úplně jiná disciplína než koupě hotového bytu. Můžete narazit na řadu úskalí a je potřeba hned od začátku zjišťovat detaily, abyste měli jasno v tom, jak a kdy má proběhnout úhrada kupní ceny.
Pokud jste narazili na byt, kde by se vám líbilo bydlet, a víte, že budete potřebovat hypotéku, ale nejste si jisti, jak postupovat, aby vše proběhlo hladce a bezpečně, neváhejte se obrátit na odborníka. Můžeme se na to podívat spolu.
