Proč tolik lidí pořád věří, že banka chce 10 nebo 20 % vlastních zdrojů, i když to vlastně není pravda? Tento článek nebude jen o tom, kolik musíte dát z vlastního. Bude hlavně o tom, jak banky přemýšlí o LTV a proč právě LTV rozhoduje, jestli můžete financovat 80, 90, nebo klidně i 100 % kupní ceny. A věřte mi, většina lidí chápe LTV přinejmenším zkresleně.
Co je to LTV a proč je tak důležité?
LTV je zkratka pro loan to value, tedy poměr hypotečního úvěru k hodnotě zajištění. A to je klíčová věta – hodnoty zajištění, ne kupní ceny, ne vašich úspor, ne toho, kolik dáváte ze svého. Jediné, co banku zajímá, je, jak velká je hypotéka versus celková hodnota všech nemovitostí, které jí dáte do zástavy.
Česká národní banka (ČNB) říká jen to, že banka nesmí jít výš než 90 % LTV, pokud je žadateli do 36 let, a 80 % LTV, pokud je žadatel starší. A to je všechno. ČNB nikde neříká, kolik klient musí dát z vlastních zdrojů. Věta „klient musí dát 20 % vlastních zdrojů“ je mýtus, který vznikl z nepochopení LTV.
Odkud se tedy vzalo těch 20 % z vlastního?
Je to vedlejší produkt jednoduchého výpočtu. Pokud máte jako zajištění jednu nemovitost, která má například hodnotu 10 milionů, a vy si můžete vzít hypotéku maximálně 80 % její hodnoty, tak prostě musíte dát 2 miliony z vlastního. Ale to není pravidlo, je to jen důsledek toho, že máte v zástavě jen jednu nemovitost o konkrétní hodnotě. Banku zajímá jen LTV. Nikdy jsem v metodikách bank neviděl větu: „Klient musí vložit X % z vlastního.“
Pro ty zvídavější z vás: existuje jedna specifická situace, která klientovi diktuje dát určité procento z vlastních zdrojů, ale to se vztahuje jen na cizince v jedné konkrétní bance.
Kupní cena versus odhad: Kdo má poslední slovo?
Další častý omyl je, že se LTV počítá z kupní ceny. Ne, kupní cena je maximálně orientační bod. Důležité je, co řekne znalec banky, kterému se běžně říká odhadce. V praxi se setkáte se třemi variantami:
- Varianta 1: Ocenění = kupní cena. Toto je standardní a nejčastější situace. Banka počítá LTV normálně z této hodnoty.
- Varianta 2: Ocenění je vyšší než kupní cena. Málo časté, ale děje se to. A pak se stane tohle: kupujete byt za 10 milionů, ale znalec ho ocení třeba na 11 milionů. LTV se počítá z 11 milionů, takže potřebné vlastní zdroje se magicky sníží, velmi vzácně i na nulu. V letech 2023 a 2024 jsem to u jedné konkrétní banky zažil dokonce několikrát.
- Varianta 3: Ocenění je nižší než kupní cena. To je mnohem horší. V takovém případě vám najednou nestačí ani 20 %, někdy ani 30 % vlastních zdrojů, protože banka půjčí méně, než jste čekali.
Jak tedy financovat 100 % koupě (i bez úspor)?
Když dáme dohromady již uvedené informace, dostáváme se k tomu, jak LTV skutečně funguje a jak můžete financovat klidně 100 % koupě. Řekněme, že kupujete byt za 10 milionů a nemáte našetřeno skoro nic. Většina lidí by řekla: „Ok, tak to prostě nepůjde.“ Jenže to je omyl.
Varianta A: Dvě nemovitosti v zajištění
Máte vlastní byt nebo vám rodiče dovolí dát do zástavy jejich dům? Skvělé! Počítejme:
- Kupovaná nemovitost má hodnotu 10 milionů Kč.
- Druhá nemovitost (např. rodičů) má hodnotu také 10 milionů Kč.
- Zajištění celkem: 20 milionů Kč.
Při LTV 80 % si můžete půjčit až 16 milionů korun. Takže 10 milionů na koupi se tam vejde úplně v pohodě a ještě s velkou rezervou. A nemusíte dát z vlastního ani korunu.
Varianta B: Jedna dražší nemovitost
Máte byt nebo dům v hodnotě třeba 12,5 milionu korun nebo více? Někdy stačí jako zástava i samotná tato jedna nemovitost, bez nutnosti dávat do zástavy tu nově kupovanou. A opět financujete 100 % kupní ceny bez vlastních zdrojů.
Varianta C: Zástava nemovitosti s existující hypotékou
Ani to, že na nemovitosti, kterou chcete použít jako další zástavu, už vázne hypotéka, nemusí být překážkou. Pokud je zůstatek úvěru relativně malý oproti hodnotě nemovitosti, banka ji stejně může použít jako další zajištění. To je časté u lidí, co kupují větší byt dříve, než prodají ten menší. A opět – žádné vlastní zdroje nejsou potřeba. Je to jen o LTV.
Nejčastější mýty o LTV na jednom místě
Abych to celé ucelil, tady jsou ty nejznámější mýty, se kterými se setkávám:
- Mýtus č. 1: Musíte mít 20 % vlastních peněz.
Ne. Musíte mít LTV v limitu stanoveném ČNB. A to je rozdíl. - Mýtus č. 2: LTV se počítá z kupní ceny.
Ne. LTV se počítá z hodnoty nemovitosti určené bankou (odhadcem). - Mýtus č. 3: Jedna nemovitost = jedno LTV.
Ne. LTV se počítá z celkové hodnoty všech nemovitostí v zajištění. - Mýtus č. 4: Když máte na nemovitosti hypotéku, nejde už použít jako zástava.
Jde, a velmi často velmi snadno. - Mýtus č. 5: Když nemáte úspory, hypotéku nedostanete.
Ne. Když nemáte dostatečnou hodnotu v zajištění, hypotéku nedostanete.
Možná vám přijde, že to, co říkám, nejsou zásadní rozdíly, ale věřte mi, že v praxi jsou. Často rozhodují o tom, jestli si dotyčný klient hypotéku může, nebo nemůže vzít a jestli tak dosáhne na své plánované bydlení.
Pár tipů na závěr
Nejenže často můžete financovat 100 % kupní ceny, ale někdy i více, třeba formou neúčelové části úvěru. Peníze navíc pak můžete použít třeba na zařízení nové nemovitosti nebo klidně na cokoliv jiného.
Také se vám může hodit vědět, že i když je vám už přes 36 let, u některých bank existuje možnost získat výjimku na LTV 90 %. Takže pokud jste v situaci, kdy by se vám to hodilo, neváhejte se zeptat svého poradce.
Až vám příště bude někdo tvrdit, že musíte mít 20 % z vlastního, budete vědět, že to není tak jednoduché. Teď už víte, že LTV je o zajištění, ne o úsporách.
