Možná se ptáte, jak je možné snížit úrokovou sazbu hypotéky, když už máte fixaci. A víte co? Je to vlastně docela jednoduché. Stačí si o to napsat. Na trhu je řada bank, které jsou ochotné snížit sazbu i během fixace. Ne všechny, ale dost jich je.
Proč by to banky dělaly?
To je velmi dobrá otázka. Některé banky se bojí odchodu klientů ke konkurenci za lepšími podmínkami. Chtějí se vyhnout situaci, která nastala v letech 2020 a 2021, kdy mnoho klientů refinancovalo kvůli lepší úrokové sazbě, aniž by se zeptali své původní banky. To vedlo k velkým ztrátám na hypotečním trhu.
Po této zkušenosti jsou některé banky moudřejší. Pokud klient projeví zájem o refinancování hypotéky ke konkurenci a začne to komunikovat se svou stávající bankou, ta je často ochotná snížit úrokovou sazbu. Nemá totiž jiné nástroje, jak klienta udržet, než že mu vyhoví a podmínky dorovná tak, aby mu refinancování nedávalo smysl.
Co s náhradou za předčasné splacení?
Možná si říkáte, že banka může chtít náhradu za předčasné splacení. Problém je, že tato náhrada, tzv. účelně vynaložené náklady za předčasné splacení, se většinou omezí na administrativní náklad, který je zákonem zastropován na maximální výši 1000 Kč. To rozhodně nikoho nezadrží.
Jak je možné, že jsou sankce tak nízké? Tady pozor, ani bychom tomu neměli říkat sankce nebo pokuty, protože zákon mluví pouze o náhradě. Novela zákona o spotřebitelském úvěru říká, že banka může účtovat klientovi kromě administrativní náhrady také náhradu tzv. ušlého úroku.
Co je to ušlý úrok?
Ušlý úrok je to, o co banka přijde, když klient peníze vrátí. Ale není to z celého úroku, jen z rozdílu mezi aktuální tržní sazbou a sazbou, kterou měl klient na hypotéce. Například, pokud má klient hypotéku za 4,7 % a aktuální tržní úrok je 5 %, nevzniká bance žádná škoda. Peníze, které půjčila za 4,7 %, může nově půjčit za 5 %.
Pokud by klientova hypotéka byla za 5,3 %, banka může požadovat rozdíl, který je v její neprospěch. Tedy 0,3 % z výše mimořádné splátky za každý započatý rok do konce fixace. Ale zákon zavádí strop na 0,25 % za každý rok do konce fixace, maximálně celkově 1 %.
Referenční úroková sazba
A co je to aktuální tržní úroková sazba? Zákon zavádí tzv. referenční úrokovou sazbu, kterou Česká národní banka vyhlašuje každý měsíc. Je stanovená pro jednotlivé fixační doby a poměřuje se s ní sazba na klientově hypotéce pro výpočet případné náhrady za předčasné splacení.
Problém je, že referenční sazby jsou vypočteny jako průměr sazeb na uzavřených hypotékách za tříměsíční období. Aktuální tržní úroková sazba je tedy ovlivněna úrokovými sazbami hypoték uzavřených před několika měsíci.
Závěr
Co z toho plyne? Úroková sazba při sjednání hypotéky je vlastně nedůležitý parametr. Důležitější je ochota banky jednat o snížení sazby během existence hypotéky. Pokud vám jde o cenu, zapomeňte na dumpingové nabídky některých bank. Vyberte banku, se kterou se snadno dohodnete, a nehledě na úvodní cenu.
Pokud některé banky nepřehodnotí svou politiku, je jen otázka času, kdy ty vstřícnější ukrojí z podílů těch méně vstřícných. Pro kohokoli, kdo zvažuje hypotéku, je to jedno z nejdůležitějších témat, pokud je důležitá úroková sazba a přeplacený úrok. Co si o tom myslíte? Orientujete se podle úvodní ceny hypotéky, nebo zohledňujete jiné parametry?
