Pokud se vám zdá váš byt příliš těsný a přemýšlíte o koupi většího bytu nebo rovnou rodinného domu, možná nevíte, kde začít. Dnes se podíváme na různé možnosti, jak prodat stávající nemovitost, koupit novou a jak do toho všeho zapadá hypoteční financování.
Prodej a koupě současně
První možnost, která napadne asi každého, je prodat stávající nemovitost a zároveň kupovat novou. Nevýhodou tohoto postupu je především to, že vyžaduje přesné načasování dvou transakcí. Musíte mít kupce, od kterého včas dostanete peníze za svou původní nemovitost, abyste mohli zaplatit kupní cenu nové nemovitosti. Je důležité, aby termíny předání dobře navazovaly, jinak byste se mohli ocitnout na pár týdnů bez domova.
Výhodou je, že pokud potřebujete hypotéku, v tomto scénáři je nejmenší možná, protože peníze z prodeje můžete rovnou použít na koupi a financovat pouze rozdíl, pokud je nová nemovitost dražší. Pokud jste na původní nemovitost měli také hypotéku, nejčastěji je nejvhodnější tuto z prodeje doplatit a vzít si novou na koupi nové nemovitosti. Důležité je vědět, že novou hypotéku si můžete sjednat, i když ještě není stará doplacená, i kdybyste na obě dohromady příjmově nedosáhli. Podmínkou čerpání nové hypotéky je pak doplacení té staré.
Udržení výhodné úrokové sazby
Pokud má vaše původní hypotéka velmi dobrou úrokovou sazbu, například kolem 2 %, a rádi byste si ji nechali, existují dvě možnosti. Jednodušší je, pokud máte vy nebo například rodiče nemovitost, na kterou se dá zástavní právo přenést. Můžete nemovitost prodat bez zatížení zástavním právem banky a hypotéku nemusíte doplácet. Veškeré utržené peníze můžete použít na koupi a případně sjednat další hypotéku. Když je vše hotové, zástavní právo se přenese na novou nemovitost.
Druhá, složitější varianta je přenést zástavní právo hypotéky na kupovanou nemovitost. Ne každý prodávající s tím ale bude souhlasit. Pokud ano, je potřeba společná advokátní úschova kupní ceny pro koupi i prodej, což může být pro prodávajícího rizikové.
Alternativní strategie: Nejprve koupě, poté prodej
Další možností je nejprve pořídit novou nemovitost a starou použít jako dozajištění pro potřeby hypotéky. Takto se obejdete bez vlastních zdrojů. Poté, co se přestěhujete, můžete v klidu prodat starou nemovitost a z prodeje provést částečnou nebo úplnou mimořádnou splátku hypotéky. Tento postup může být strategicky vhodný, protože pokud by v budoucnu klesly úrokové sazby, bude se vám původní nemovitost lépe prodávat.
Pokud již máte na původní nemovitost hypotéku, můžete ji za určitých okolností využít i pro novou nemovitost. Sjednáte si novou hypotéku na koupi nové nemovitosti a rozšíříte zajištění staré hypotéky na novou nemovitost. Při prodeji si pak můžete vybrat, kterou hypotéku splatíte jako první, nejlépe tu dražší.
Takto můžete zůstat s původní levnější hypotékou a pouze částí nové, dražší. Pokud koupíte něco za stejnou cenu jako stará nemovitost nebo levnější, můžete novou hypotéku splatit celou a zůstane vám jen ta původní levnější.
