Dneska se podíváme na téma, které řeší spousta lidí – dání druhé nemovitosti do zajištění bance. Jak moc je to nebezpečné? Jak dlouho tam ta nemovitost musí zůstat a jak vlastně celou situaci vysvětlit někomu, kdo by vám byl ochoten svou nemovitost poskytnout, nejčastěji třeba rodičům?
V jednom z minulých článků jsem řešil, jak financovat celou kupní cenu nemovitosti hypotékou bez vlastních zdrojů. A nejčastější řešení je přesně tohle: dát bance do zajištění kromě kupované nemovitosti ještě nějakou druhou. Tím bance nabídneme vyšší celkovou zástavní hodnotu, a díky tomu můžeme financovat 100 % nákupu a někdy i o něco navíc, třeba na nábytek nebo jiné vybavení.
Jenže jakmile tohle téma otevřete, přichází spousta dotazů. Lidé chtějí vědět, jestli se jim to vyplatí, a taky potřebují znát odpovědi pro toho, kdo jim případně nemovitost poskytne. Takže pojďme si projít ty nejčastější otázky.
Jakou hodnotu musí mít nemovitost, která půjde do zajištění?
Odpověď je vlastně poměrně jednoduchá. Musí doplnit to, co vám chybí nebo co nechcete dát z vlastních zdrojů. Ukážu vám to rovnou na příkladu.
Představte si, že chcete koupit nemovitost za 10 milionů korun a nechcete dát ani korunu z vlastního. To znamená, že těch 10 milionů musí tvořit maximálně 80 % celkové zástavní hodnoty (tzv. LTV – loan to value). Výpočet je jednoduchý:
Vezmete 10 milionů, vydělíte je 0,8 (nebo vydělíte 80 a vynásobíte 100) a dostanete se k číslu 12,5 milionů korun. To je minimální celková hodnota všech nemovitostí, které budou v zástavě.
Teď budeme předpokládat, že odhad kupované nemovitosti vyjde na 10 milionů. Není to jistota, ale je pravděpodobné, že bude odpovídat kupní ceně. Takže 10 milionů z 12,5 už máme pokrytých a zbývá najít těch zbývajících 2,5 milionu. A to je právě minimální hodnota nemovitosti, kterou musíte bance dodat. Pokud tedy rodiče mají byt, který má hodnotu 2,5 milionu nebo víc, je to použitelné a umožní vám to financovat desetimilionový byt bez vlastních peněz.
Pokud je vám do 36 let nebo pokud banka udělí výjimku, můžete jít až na 90% LTV. To situaci mění, protože pak počítáte 10 milionů děleno 0,9, což vyjde něco málo přes 11 milionů. V takovém případě byste potřebovali druhou nemovitost v hodnotě jen lehce přes 1 milion Kč.
Stejný výpočet použijete i v jiných situacích. Například chcete financovat 9,5 milionu, máte 500 000 vlastních zdrojů, zase vezmete 9,5 milionu, vydělíte 0,8 a hned vidíte, jaká musí být celková zástavní hodnota.
Jaká omezení plynou z toho, že rodiče dají nemovitost do zástavy?
Nemovitost je pro banku prostě záruka, že budete úvěr splácet. Pokud byste hypotéku neplatili, banka sice přednostně uspokojí pohledávku z prodeje vaší nemovitosti, nicméně je dobré vědět, že právně mezi nemovitostmi v zajištění není žádný rozdíl.
Já vím, zní to poměrně strašidelně, ale tohle je skutečně jenom extrémní případ. Banka sáhne k prodeji nemovitosti opravdu jen výjimečně. Než by k něčemu takovému došlo, nabízí předtím odklad splátek, dočasné snížení splátky, úpravu splátkového kalendáře a nakonec i možnost prodat nemovitost vlastní cestou, aby se předešlo exekuci nebo dražbě. Banka nechce nemovitosti zabavovat a vy, věřte mi, nechcete nechat věci dojít tak daleko. Kdybyste věděli, že může přijít problém se splácením, vždycky je lepší jednat včas.
Jaké další omezení zástavní právo znamená?
- Nemovitost nelze prodat, aniž by se doplatila část hypotéky tak, aby se zůstatek vešel jen do té nemovitosti, která v zajištění zůstává.
- Pokud chcete dělat větší stavební úpravy nebo rekonstrukce, musíte to nahlásit bance. Když totiž někdo nemovitost osekaná na cihlu a dojdou mu peníze, zástavní hodnota se dočasně sníží a banka tomu chce předejít.
Jak dlouho bude muset být druhá nemovitost v zajištění?
Tady je poměrně dobrá zpráva: je extrémně nepravděpodobné, že by tam byla po celou dobu hypotéky. Většinou je to maximálně kolem pěti let a často i méně. Proč? Hrají pro vás dva efekty:
- Hypotéku splácíte, čímž snižujete dluh.
- Hodnota vaší nemovitosti v čase roste.
Dohromady to vede k tomu, že někdy můžete druhou nemovitost tzv. „vyvázat“ třeba už po dvou letech. Prověření je celkem jednoduché. Požádáte banku o přecenění té nemovitosti, která má v zajištění zůstat (tedy té, kterou jste koupili). A jestliže ji banka po dvou nebo třech letech ocení třeba právě na oněch 12,5 milionu z našeho příkladu, už není potřeba mít v zajištění i tu druhou nemovitost a banka je ochotna se jí vzdát.
Co když si to třeba rodiče rozmyslí?
I to se občas stane a často to má okamžité řešení. Vy si totiž můžete půjčit nějaké peníze nezajištěně (např. úvěrem ze stavebního spoření), udělat mimořádnou splátku hypotéky a snížit tak její zůstatek. Tím se vejdete do zástavy jen na té jedné nemovitosti a druhou bude možné uvolnit.
Jasně, zvýší vám to měsíční zátěž, protože nezajištěný úvěr bude mít typicky kratší splatnost a vyšší splátku. Není to úplně optimální, ale pokud rodiče změnili názor nebo svou nemovitost potřebují prodat, je to použitelné řešení. A můžete to udělat klidně i jen pár měsíců po načerpání hypotéky.
