Když se rozhodnete koupit nemovitost za 15 milionů korun a chcete ji financovat hypotékou, čeká vás několik důležitých kroků. Proč zrovna 15 milionů? Za tuto částku můžete pořídit velký byt pro rodinu v širším centru Prahy nebo rodinný dům za Prahou. Pojďme se podívat, co takový nákup obnáší.
Vlastní zdroje a LTV
Předně musíte mít dostatek vlastních zdrojů, i když ne vždy je to nezbytné. Vlastní zdroje by měly být minimálně 3 miliony Kč nebo 1,5 milionu Kč, podle toho, zda si budete brát hypotéku s 80% nebo 90% LTV (Loan to Value, tedy objem úvěru jako procento hodnoty nemovitosti).
Pokud je vám přes 36 let, můžete získat maximální LTV 80%. Pokud je vám méně než 36 let, můžete mít až 90% LTV. Proto tedy 3 nebo 1,5 milionu Kč, což je 20 nebo 10% ceny nemovitosti. Pro starší 36 let existuje šance získat výjimku a financovat 90% hodnoty nemovitosti.
Možnost dozajištění
Zmínil jsem, že nemusíte mít vždy vlastní zdroje. Pokud již vlastníte jinou nemovitost, můžete ji použít jako druhé zajištění hypotéky a obejít se bez vlastních zdrojů. Toto dozajištění vám umožní financovat více než 80 nebo 90% ceny. Jakou minimální hodnotu by musela mít nemovitost k dozajištění, kdybyste chtěli financovat 100% ceny? Pro 80% LTV by to bylo 3,75 milionu Kč, a pro 90% LTV by to bylo 1,666 milionu Kč.
Požadavky na příjem
Dalším klíčovým požadavkem je dostatečný příjem. I kdybyste měli nemovitost za 50 milionů k dozajištění, nezmírňuje to požadavek na příjem. Výše minimálního příjmu je odvislá čistě od splátky a objemu úvěru, nikoliv od velikosti zajištění.
Pokud bych uvažoval sazbu hypotéky 4,8% na 30 let a hypotéku na 12 milionů Kč (80% LTV), pak je minimální postačitelný příjem přibližně 115 tisíc Kč měsíčně. Pro financování 100% kupní ceny (15 milionů Kč) by musel být minimální čistý měsíční příjem 144 tisíc Kč.
Příjmy z různých zdrojů
U podnikatele, který podává daňové přiznání s 60% výdajovým paušálem, by pro variantu 12 milionů Kč musel mít obrat přibližně 2,5 milionu Kč ročně. Pro 15 milionů Kč by to muselo být 3,150 milionu Kč. Pokud by byl klient v režimu paušální daně, musel by mít průměrný měsíční obrat 210 tisíc Kč pro 12 milionů a 262 tisíc Kč pro 15 milionů Kč.
Pokud by měl klient příjem z pronájmu s 30% výdajovým paušálem, musel by mít obrat za rok 1,950 tisíc Kč pro 12 milionů a 2,470 tisíc pro 15 milionů Kč. U svobodných povolání, jako jsou architekti nebo advokáti, by průměrný měsíční obrat musel být 163 tisíc Kč pro 12 milionů a 205 tisíc Kč pro 15 milionů Kč.
Doufám, že tento článek vám pomohl lépe pochopit, co obnáší pořízení nemovitosti za 15 milionů Kč na hypotéku. Nemovitosti jsou drahé, a zatím to nevypadá, že by měly v dohledné době zlevnit. Pokud vás zajímá více, podívejte se na mé další články nebo videa.
