Hypotéka je schválená a přesto se může stát, že se nemovitost nezaplatí. Ne kvůli bance, ale kvůli chybám, které vznikají mezi schválením a čerpáním. A právě o tom dnes bude řeč. Ve chvíli, kdy banka řekne, že hypotéka je schválená, většina lidí si oddechne. To největší riziko, tedy riziko neschválení nebo zamítnutí, je už za vámi.
Tady je ale velmi důležité, aby hned zazněla jedna naprosto stěžejní věc: schválení neznamená, že už je vše hotovo. Pravdou je, že od schválení do čerpání, tedy do úhrady kupní ceny, vás čeká ještě řada rizik a celá tato část vyžaduje vlastně větší součinnost všech zúčastněných než samotné schválení.
Dobrá zpráva je, že vše, co je potřeba udělat, je naprosto přesně definované a je to vesměs další hromada papírování. Pokud chcete vědět, co vás čeká po schválení hypotéky a co vše je potřeba udělat, abyste úspěšně načerpali, pak je tento článek právě pro vás.
Po schválení přebíráte otěže vy
Banka nikdy nikam neposílá peníze jen tak, sama od sebe, na základě schválené hypotéky. Právě po schválení začíná pro klienta ta největší porce papírování a tohle se nevyplatí podcenit. Často se mě klienti ptají, kdy se bude čerpat. Jediná správná odpověď na tuto otázku je, že to záleží především na klientovi a případně na prodávajících. Banka v tomto procesu termíny nijak zásadně neovlivňuje. To je velký kontrast proti procesu schválení, kdy naopak banka bývá často tím úzkým místem.
Je potřeba zmínit, že některé podmínky čerpání jsou v různých bankách odlišné, ale základ bývá podobný. Dnes rozeberu pouze čerpání na koupi, protože u ní je největší citlivost na čas – běží vám lhůty z rezervační a posléze i z kupní smlouvy.
Krok za krokem: Od podpisu k penězům na účtu
Pojďme tedy pěkně po pořadě. Po schválení přichází na řadu podpisy, a těch není úplně málo.
1. Podpis úvěrové a zástavní smlouvy
Nejdříve se podepisuje úvěrová smlouva. Řada bank už dnes umožňuje podpis na dálku, ale často je ještě potřeba osobní schůzka, a to dokonce někdy i na papír. (Já vím, je to 20. století.)
Spolu s podpisem úvěrové smlouvy dostanete smlouvu zástavní, kterou si pak odnášíte na podpis smlouvy kupní. Proč se kupní smlouva podepisuje až po úvěrové? Není to nezbytně nutné, ale je to praktické. Teprve s podpisem úvěrové smlouvy totiž dostanete zástavní smlouvu, na které potřebujete podpis především od prodávajícího. Takhle se nemusíte scházet nadvakrát.
Co když z koupě sejde?
Tady rovnou odpovím na jeden častý dotaz: Co když nakonec sejde z podpisu kupní smlouvy a smlouva o hypotečním úvěru už je podepsaná? Není to problém. Vzácně se skutečně stane, že z nějakého důvodu k podpisu kupní smlouvy nedojde. Může se stát, že se nakonec nedohodnete, nebo – a to je z mé praxe bohužel poměrně častý důvod v uvozovkách – že zemře prodávající. Já vím, zní to hrozně, ale situace, kdy se nedokončí transakce po podpisu rezervační smlouvy, je opravdu velmi vzácná. Takže trošku kuriózně je skutečně tím nejčastějším důvodem právě úmrtí prodávajícího.
Když se toto stane, řeší se případná náhrada za nečerpání. Tady vás rovnou uklidním, protože je zvykem, že civilizované banky tuto náhradu neúčtují, pokud objektivně nešlo záměr dokončit. Nicméně pozor, máme na trhu banky, které se neštítí v takových situacích chtít náhradu za nečerpání, která nemusí být úplně malá. To mi připomíná, že u některých bank bych nechtěl hypotéku, ať by byla sebelevnější.
2. Podání zástavní smlouvy na katastr
Máte tedy podepsanou smlouvu o úvěru, u sebe máte zástavní smlouvy a míříte na podpis kupní smlouvy. Při této příležitosti podepisujete také smlouvu o advokátní úschově a zmíněnou smlouvu zástavní.
Nyní je potřeba doručit zástavní smlouvu na katastr. Jsou dvě možnosti:
- Papírově na podatelnu: Spolu s takzvaným návrhem na vklad zástavního práva.
- Elektronicky přes datovou schránku: Papírový originál zástavní smlouvy se všemi podpisy se buď na Czech POINTu, nebo u advokáta zkonvertuje do digitální podoby (říká se tomu autorizovaná konverze) a pošle se do datové schránky banky. Banka ji pak za vás na katastr pošle sama.
Pokud banka tento způsob umožňuje, vřele ho doporučuji. Vyhnete se běhání na katastr a nemusíte zástavní smlouvu v originále doručovat do banky. Celé je to o dost jednodušší a s menším prostorem pro chyby. V papírové verzi je totiž nutné jeden originál zástavní smlouvy spolu s návrhem na vklad s razítkem katastru doručit zpět do banky.
V drtivé většině případů se dnes může čerpat již na podaný návrh na vklad zástavního práva. To znamená, že není nutné čekat na proběhnutí ochranné lhůty na katastru, která trvá 20 dní.
3. Doložení dalších dokumentů bance
Kupní smlouvu a smlouvu o advokátní úschově stačí odeslat do banky elektronicky ve skenu. Většina bank už má dnes možnost přes internetové bankovnictví nebo jiné aplikace dokumenty nahrát přímo. To doporučuji využít, protože máte zároveň evidenci toho, co už je doloženo a co ještě chybí. Je to nejspolehlivější cesta.
Jaké jsou další podmínky čerpání?
- Doklad o úhradě vlastních zdrojů: Většina bank chce vidět, že jste zaplatili část kupní ceny z vlastních peněz. K tomu poslouží jednoduše PDF stažené z internetového bankovnictví o zaúčtované odchozí transakci. První částí je často rezervační záloha, takže potvrzení o její platbě je potřeba také předložit.
- Pojištění nemovitosti: Ano, ještě než je nemovitost vaše, musíte ji pojistit v souladu s požadavky banky. Banka stanoví minimální pojistnou částku a na tu musí být nemovitost pojištěna. Pojištění je platné, i když nemovitost ještě nevlastníte.
- Potvrzení o bezdlužnosti (pro OSVČ): Některé banky mají specifické podmínky. Jedna, která stojí za zmínku, je potvrzení o bezdlužnosti vůči finančnímu úřadu. Přiznám se, že mi trochu uniká důvod tohoto požadavku, ale pokud jste OSVČ, někdy ho potřebujete. Je dobré se o tom informovat dopředu, protože chvilku trvá, než finanční úřad bezdlužnost vydá.
4. Žádost o čerpání
A jsme ve finále. Ani v situaci, kdy jste bance doložili veškeré potřebné dokumenty, banka nic sama od sebe nikam neposílá. Musí k tomu mít váš výslovný pokyn, což je právě žádost o čerpání.
Dnes se žádosti zadávají elektronicky, nejčastěji přes internetové bankovnictví. Do žádosti jednoduše opíšete instrukce k platbě dle smlouvy o advokátní úschově. Teprve tehdy je hotovo a zbývá jen počkat, až peníze dorazí na účet.
Doba zpracování žádosti se mezi bankami mírně liší, nejčastěji je to kolem pěti pracovních dní. V kupní smlouvě je dobré mít na čerpání minimálně 10 pracovních dní. Tady si dávejte pozor, aby to byly skutečně pracovní dny. Asi nemusím s blížícími se Vánoci popisovat proč.
Všechno má svůj smysl
Pokud je všechno správně, banka uvolní peníze a pak už může začít převod nemovitosti. Vaše práce tímto skončila a už je jen potřeba počkat na katastr, který zapíše vaše vlastnické právo, a potom můžete dostat klíče.
Když to na vás takhle všechno vychrlím, může to vypadat složitě. Ale když si to shrneme, tak:
- Banka chce mít zajištění (to je zástavní smlouva).
- Chce mít nemovitost pojištěnou.
- Musí si ověřit, že posílá peníze v souladu s kupní smlouvou a smlouvou o úschově.
- A také si musí ověřit, že vy jste zaplatili část peněz, kterou jste měli.
Každý tento bod dává smysl a má svůj dobrý důvod. Takže nakonec to tak složité není, když pochopíte, co k čemu slouží.
