Řada klientů, kteří jsou OSVČ, žije v představě, že získat hypotéku s jejich příjmem je složité nebo možná téměř nemožné. Je sice pravda, že většina bank mnohem lépe a snadněji pracuje s klienty, co jsou zaměstnanci. Nicméně možností, jak doložit příjem jako osoba samostatně výdělečně činná, je celá pleáda. A z mé zkušenosti si téměř každý podnikatel najde nějakou tu jemu nejlépe vyhovující možnost. Často je ale nutná určitá příprava, a to někdy i několik měsíců dopředu.
Nejčastější cesta: Daňové přiznání
Téměř každý podnikatel zná doložení příjmu na základě daňového přiznání. Spolu s potvrzením o jeho podání a potvrzením o platbě daně je to nejrozšířenější způsob. Nejčastěji se předkládá přiznání za poslední uzavřené zdaňovací období, někdy banky chtějí i dvě poslední. Záleží na konkrétní bance a také na objemu úvěru, který si chcete vzít.
U daňového přiznání je klíčové, jak uplatňujete náklady. Jsou tu dvě hlavní cesty:
1. Výdajový paušál
Při stejném daňovém zatížení vychází výdajový paušál pro potřeby hypotéky mnohem lépe než skutečné výdaje. Proč? Banky totiž předpokládají, že paušál, který zákon umožňuje (např. 60 % z obratu pro většinu oborů), neodpovídá skutečným nákladům. Vědí, že podnikatel, který ho uplatňuje, má reálné výdaje spojené s podnikáním často významně nižší.
Každá banka proto nějakým svým koeficientem tento paušál přepočítá a pro stanovení uznatelného příjmu váš čistý příjem navýší oproti tomu, co by vyšlo čistě ze základu daně. Tento koeficient je citlivý nejen na banku, ale i na konkrétní obor vaší činnosti.
Je například zřejmé, že klient podnikající v IT, třeba programátor, bude mít pravděpodobně menší skutečné výdaje než například realitní makléř, i když oba mohou uplatnit stejný 60% paušál. Některé banky to rozeznávají a programátorovi pro výpočet příjmů sníží náklady třeba jen na 30 %, zatímco u realitního makléře třeba na 50 % místo oněch 60 %.
2. Skutečné výdaje (daňová evidence)
Pokud vedete daňovou evidenci nebo účetnictví, situace je jiná. V takovém daňovém přiznání je základ daně prostě reálný příjem po zdanění. Tím je jasně dané, kolik jste vydělali, a víc banka prostě nezapočítá.
Moderní přístup: Paušální daň
V dnes velmi populárním režimu paušální daně se daňové přiznání vůbec nepodává, takže z něj logicky nelze vycházet. Bankám tak nezbývá než se orientovat podle výpisů z účtu. Hledají na nich obrat z podnikání a pak postupují podobně, jako kdyby byl tento obrat uvedený v daňovém přiznání s výdajovým paušálem.
Rozsah výpisů, které je potřeba předložit, se liší. Nejčastěji je to 12 měsíců za poslední zdaňovací období, ale existují i benevolentnější způsoby – například za posledních šest nebo dokonce jen poslední tři měsíce. To je často vhodnější, protože se jedná o čerstvější historii. Pokud je sledované období jen tři měsíce, můžete si tak trochu počkat na nějaké silnější období, kdy vám příjem bude pro hypotéku vycházet lépe.
Výhody pro vybrané profese
Z podnikatelů jsou na tom nejlépe klienti, kteří působí v takzvaných vybraných profesích. Jsou to advokáti, architekti, lékaři, ale také IT profesionálové a jiné vysoce kvalifikované profese. Ti totiž mají některé další úlevy.
Například výpočet jejich příjmů může ze stejných podkladů vycházet o něco lépe než u ostatních. Navíc mohou doložit příjem na základě výpisů z účtu, a to i když podávají klasické daňové přiznání.
Jedna užitečná kuriozita na trhu
Existuje jedna velmi zajímavá možnost. Pokud máte alespoň 80 % příjmů od dvou hlavních odběratelů, můžete i vy prokázat příjem pouze výpisy z účtu. A je úplně jedno, v jakém oboru podnikáte nebo že podáváte daňové přiznání. Je to taková užitečná kuriozita na hypotečním trhu.
Nejbenevolentnější možnost pro všechny: Předschválená splátka
Na závěr tu máme ještě jednu variantu, která je dostupná všem – jak podnikatelům, tak zaměstnancům. Jedna z bank nabízí možnost takzvané předschválené splátky. Banka v tomto případě vyhodnocuje vaši platební kapacitu a schopnost splácet jen na základě vašeho chování na běžném účtu. Je to, řekl bych, jeden z nejbenevolentnějších způsobů posouzení příjmů vůbec. Výhodou je, že na základě tohoto způsobu můžete získat hypotéku až do výše 15 milionů korun.
Nenechte se odradit
Když to shrneme, jako OSVČ máte poměrně hodně možností, i když vám ne každá banka bude rozumět. Pokud jste sami OSVČ a narážíte na nepochopení na pobočce banky, ozvěte se mi. Podíváme se na vaše čísla a společně vymyslíme, kudy do toho.
