Většina podnikatelů žije v představě, že bez dvou uzavřených daňových přiznání se s nimi v bance nikdo bavit nebude. Realita bankovních metodik je ale podstatně vstřícnější: minimální doba existence živnostenského oprávnění pro schválení hypotečního úvěru je přesně šest měsíců.
Způsob, jakým banka posoudí vaši bonitu, se odvíjí od zvoleného daňového režimu a data založení živnosti.
1. Základní pravidlo: Šest měsíců nepřetržité činnosti
Šestiměsíční existence živnosti má dvě pevná pravidla:
Nepřetržitost: Pokud jste živnost na jeden měsíc přerušili a následně obnovili, lhůta se u bank počítá od nuly.
Datum schválení vs. datum žádosti: Těchto šest měsíců musíte splnit k datu schválení úvěru, nikoliv k okamžiku podání žádosti. Pokud víte, že vám šestiměsíční lhůta končí za měsíc, můžete s předstihem zahájit proces ocenění nemovitosti a kompletaci podkladů.
2. Daňové přiznání: Past mechanického dělení dvanácti
Pokud podáváte klasické daňové přiznání, rozhoduje měsíc vzniku oprávnění:
Založení v lednu: Po šesti měsících sice splňujete formální existenci živnosti, ale nemáte daňové přiznání. Musíte počkat na uzavření kalendářního roku a daňové přiznání podat v lednu.
Založení v průběhu roku (např. v červenci): Po skončení roku podáte první přiznání pokrývající pouze 6 měsíců činnosti. Zde narážíte na zásadní rozdíl mezi bankami.
Běžná praxe většiny bank je vzít váš čistý zisk za těchto 6 měsíců a vydělit ho dvanácti měsíci, jako by šlo o celý rok. Pokud jste za půl roku vytvořili čistý zisk 600 000 Kč, banka vám započítá měsíční příjem pouhých 50 000 Kč místo reálných 100 000 Kč. Bonita vám spadne na polovinu.
Na trhu však existují banky, které se podívají na datum vzniku oprávnění a zisk vydělí pouze skutečným počtem odpracovaných měsíců (v tomto případě šesti). Se stejným ziskem a totožným daňovým přiznáním tak v jedné bance neprojdete, zatímco ve druhé získáte úvěr v plné výši.
3. Paušální daň: Schválení bez daňového přiznání
Paušální daň není překážkou pro získání hypotéky. Pro začínající podnikatele je často tou nejrychlejší cestou k financování.
V paušálním režimu daňové přiznání ze zákona nepodáváte. Banka ho po vás nemůže požadovat a nemusíte čekat na konec kalendářního roku. Příjem se počítá přímo z kreditních obratů na bankovním účtu:
Banka posuzuje příchozí platby za stanovené období a z nich podle oborového paušálu odvodí čistý uznatelný příjem.
Standardem je doložení 6 měsíců výpisů z účtu, existují však i varianty se 3 měsíci (ideální řešení, pokud rozjezd prvního kvartálu nebyl dostatečně silný).
Dvě kritické podmínky u paušálního režimu:
Digitální stopa: Příjmy musí chodit na bankovní účet. Hotovostní platby banka do uznatelných obratů nezapočítá.
Úhrada paušální daně: Na výpisech musí být dohledatelný pravidelný trvalý příkaz na platbu paušální daně finančnímu úřadu.
4. Výpisy z účtu pro IT a svobodná povolání
Posuzování bonity čistě na základě obratů na účtu se nemusí omezovat pouze na paušální daň. Vybrané banky uplatňují specifickou metodiku pro:
IT specialisty a vývojáře,
advokáty,
architekty a lékaře,
OSVČ, kterým stabilní příjem přichází maximálně od dvou stálých odběratelů.
V těchto případech banka nepožaduje daňové přiznání ani účetní uzávěrky. Rozhodující je reálný obrat a stabilita plateb na bankovním účtu.
U začínajícího podnikání nerozhoduje to, zda jste na trhu dva roky, ale volba správného bankovního domu. Rozdíl mezi zamítnutím a schválením požadovaného objemu úvěru spočívá v tom, zda metodika banky umí dělit zisk reálnými měsíci, jak posuzuje kreditní obraty u paušálu nebo zda vaši profesi zařadí do zrychleného schvalování.
Podávat žádosti naslepo na náhodných pobočkách nedoporučuji – každé zamítnutí zanechává záznam v bankovním registru a komplikuje vyjednávání s dalšími institucemi.
Pokud řešíte financování na začátku podnikání, rád s vámi projdu výpisy z účtu, datum vzniku oprávnění i strukturu fakturace. Prověříme, která banka dokáže váš příjem akceptovat a jaký úvěrový rámec vám reálně schválí.
