Víte, jaká je v hypotékách asi největší možná daň z neznalosti? Je to moment, kdy si majitel s.r.o. vyplatí například milion korun jako mzdu za posledních pár měsíců nebo jako dividendu jenom proto, aby dosáhl na hypotéku. V tu chvíli odevzdá státu přibližně 150 až 400 tisíc korun podle toho, jakým způsobem si peníze vyplatí. A ve většině případů to dělá úplně zbytečně.
Pokud jste v situaci, kdy plánujete něco takového udělat, tak zadržte. Nejdřív zjistěte, jestli náhodou neexistuje nějaká elegantnější cesta. A věřte mi, většinou se nějaká najde.
Hypotetický příjem: Kouzlo, které vám banky neřeknou
Je potřeba vědět, že banky se v přístupu k majitelům firem dělí na dva tábory. Některé jsou trošku staromódnější a skutečně je zajímá jenom to, co vám přijde na účet. Ale pak jsou tu i progresivnější banky, které umí číst firemní výkazy a dokážou se podle nich orientovat. A právě tyhle banky používají metodu, které říkám hypotetický příjem pro hypotéku.
Jak to funguje v praxi?
Bankéř se podívá na daňové přiznání vaší firmy a místo vaší reálné mzdy použije speciální vzorec. Vezme váš hospodářský výsledek po zdanění, vynásobí ho koeficientem 0,85 (tím banka simuluje 15% daň, kterou byste zaplatili, kdybyste si peníze skutečně vyplatili), následně to vynásobí vaším obchodním podílem na společnosti a vydělí dvanácti.
Pojďme si to ukázat na příkladu. Řekněme, že vlastníte 50 % s.r.o. a firma má zisk milion korun. Výpočet bude vypadat takto:
(1 000 000 Kč * 0,85 * 0,50) / 12 = 35 416 Kč
(Poznámka autora transkriptu: Ve videu je uvedena chybná kalkulace, zde je opravená verze pro správnost.)
Výsledek je váš čistý měsíční příjem pro hypotéku. A to elegantní na tom je, že si ty peníze vůbec nemusíte vyplácet. Zůstanou ve firmě, vy ušetříte statisíce na daních a na odvodech, ale hypotéku dostanete, jako byste měli velmi slušný plat.
Čtyři kritická síta, kterými musíte projít
Pozor, není to automatické. Aby vám banka takový příjem uznala, musíte projít přes čtyři kritická síta. To poslední je přitom nejzajímavější a nejméně intuitivní, protože na něm mohou vyhořet i ty nejlepší firmy.
1. Síla vašeho hlasu ve firmě
Banka potřebuje vědět, jestli o penězích ve firmě rozhodujete vy, nebo jestli se jen vezete jako pasažér. A tady se postoje bank dramaticky liší.
- Raiffeisenbank má v metodice pravidlo 20 %. Pokud máte obchodní podíl menší než 20 %, berou vás jen jako investora. Na výpočet ze zisku zapomeňte, musíte si dividendu reálně vyplatit nebo pobírat mzdu. Pokud ale máte 20 % a víc, zisk ležící ve firmě vám uznají.
- Česká spořitelna je mnohem přísnější. Abyste mohli využít příjem z firmy bez jeho vyplacení, požadují podíl 50 % a více. S třetinovým podílem u Spořitelny tedy nepochodíte, zatímco u „Rajfky“ ano.
2. Historie vaší firmy
Založili jste firmu před rokem? Pak máte bohužel smůlu. Banka chce vidět delší historii. Univerzálně platí, že je nutné předložit dvě daňová přiznání, takže firma musí existovat alespoň dva roky.
3. Záporný vlastní kapitál: Tichý zabiják žádostí
Tady spousta lidí chybuje, protože se dobře neorientuje v účetnictví. Jde o takzvané KO kritérium. Spousta lidí si plete vlastní kapitál a základní kapitál. Základní kapitál je to, co jste do firmy vložili na začátku (třeba koruna nebo 200 000 Kč), a ten banku v tuhle chvíli vůbec nezajímá.
Vlastní kapitál je účetní hodnota vaší firmy očištěná o dluhy. Pokud vaše firma v minulých letech prodělávala, akumulovala ztrátu a „sežrala“ vaše vklady, máte vlastní kapitál v mínusu. A banky mají v metodice napsáno jasně: pokud je vlastní kapitál záporný, úvěr nelze schválit. I kdybyste letos vydělali 10 milionů, díra v bilanci z minulosti vám žádost potopí.
4. Past rychlého růstu: Proč se banky bojí úspěchu?
A teď to čtvrté, nejméně intuitivní kritérium. Řeknete si: „Loni to nebylo nic moc, ale letos jsme do toho šlápli a máme rekordní zisk, banka nám musí půjčit!“ Bohužel, ne tak docela. Banky totiž nenávidí skoky a zajímá je především stabilita. Mají proto v metodikách záchranné brzdy.
- Raiffeisenbank má pravidlo, že pokud máte zisk větší o 30 % než v minulém roce, zastropuje vám ho právě na těch 130 % a víc vám prostě neuzná.
- ČSOB je ještě přísnější a nedovoluje nárůst o více než 20 %. Pokud ho máte, přichází na řadu individuální posuzování, které z mé zkušenosti bohužel často končí negativně. A to pak neznamená jen strop jako u Raiffeisenbank, ale úplnou stopku – ČSOB vám z firmy neuzná příjem vůbec.
Co dělat, když neprojdete? Dvě záchranná lana
Co když přes tato síta neprojdete? Třeba proto, že vaše firma účetně nevydělává (jste na nule kvůli optimalizaci), ale vy si vyplácíte mzdu. Většina bank by vás zamítla, protože by v daňovém přiznání firmy viděla nulu. Ale existují dvě záchranná lana.
První záchranné lano: Pravidlo 49 % u České spořitelny
Pokud váš podíl ve firmě je menší než 50 %, banka podle metodiky nezkoumá hospodaření firmy. Bere vás jako běžného zaměstnance. Stačí jí výpisy z účtu, kam chodí mzda, a potvrzení o příjmu. Takže pokud máte společníka a podíly rozdělené třeba 49 na 51, můžete dostat hypotéku na základě mzdy, i když je vaše firma ve ztrátě nebo má záporný vlastní kapitál.
Druhé záchranné lano: Pravidlo šesti měsíců u Raiffeisenbank
Pokud si posíláte mzdu z vlastní firmy na účet vedený u Raiffeisenbank alespoň šest měsíců, banka často vůbec nezkoumá hospodaření vaší firmy. Dokonce po vás nemusí chtít ani potvrzení o příjmu – stačí jí historie na jejich vlastním účtu. Tohle může být skvělá cesta, pokud víte, že firma nebude mít zázračné výsledky, ale vy si platíte mzdu.
Bonusový tip: Co s penězi z minulých let?
A na úplný závěr jeden tip. Co když máte firmu, která letos investovala a je na nule, ale na účtu z nerozděleného zisku máte z minulých let miliony? Většina bank vám nepůjčí, ale v metodice ČSOB je jedna skulina. Umí totiž uznat i staré peníze, ale má to podmínku: musí proběhnout valná hromada, která rozhodne o výplatě, a vy si musíte fyzicky poslat na účet zálohu ve výši alespoň 25 % z tohoto zisku. Není to úplně zadarmo, část musíte zdanit, ale je to cesta, když máte zrovna slabší rok.
Závěrem: Neznalost se nevyplácí
Závěr je jednoduchý. Nezvyšujte si zbytečně mzdu, nevyplácejte si dividendu naslepo. Vaše firma má velmi často bonitu sama o sobě. Jen musíte vědět, která banka umí vaše výkazy správně číst.
Pokud nechcete trávit hodiny studováním metodik a raději se spolehnete na někoho, kdo v tom umí chodit, rád vám pomohu. Společně se podíváme na vaši rozvahu a výsledovku a já vám řeknu, která banka vám půjčí nejvíc peněz, aniž byste museli zbytečně danit.
