Brali jste si hypotéku v roce 2023, 2024 nebo 2025 a smířili jste se s tím, že těch 5 % a klidně víc prostě budete platit další tři roky? Jestli jo, tak vám řeknu něco důležitého. Fixace rozhodně není žádná klec a většina lidí dnes platí zbytečně vysoký úrok, protože tohle vůbec neví.
Je to jeden z nejčastějších omylů, co slýchám. Hodně lidí si myslí, že při fixaci s úrokem nehnete tři, pět nebo třeba i sedm let. Jenže realita je úplně jiná a já vám ukážu, proč je dnes často možné snížit si sazbu i uprostřed fixace, a to bez refinancování a téměř bez jakýchkoliv nákladů.
Tohle je věc, kterou vám banky samy od sebe moc neřeknou, a přitom patří mezi nejdůležitější témata dnešního hypotečního trhu. A ještě než se pustím do detailů, tak vám řeknu, že většinou stačí jediný email. Nic víc. Takhle jednoduché to opravdu dnes je.
Proč vám banka sazbu sníží? Je to pro ni levnější
Ale pojďme si říct, proč. Po letech 2021 a 2022, kdy klienti masově odcházeli za lepšími podmínkami ke konkurenci, si banky uvědomily, že stojí méně peněz klienta udržet, než ho ztratit. Banky tehdy přicházely o velké peníze a od té doby se hodně změnilo. Spousta bank dnes raději sníží sazbu sama, jen co klient naznačí, že zvažuje refinancování. Je to pro ně prostě levnější a bezpečnější než riskovat, že odejdete.
Mýtus jménem pokuta: Proč se předčasného splacení nemusíte bát
Možná si někteří řeknete, že to přeci nemůže jít tak jednoduše, protože kdybyste skutečně refinancovali, banka bude chtít pokutu za předčasné splacení. Problém této pokuty, která se správně jmenuje náhrada takzvaně účelně vynaložených nákladů, je, že se většinou omezí pouze na administrativní náklad, který je zákonem stropován na 1000 Kč. Takže nic dramatického.
Novela zákona z roku 2024 sice přinesla možnost účtovat takzvaný ušlý úrok, jenže tenhle nástroj téměř vůbec nefunguje. A já vysvětlím proč, protože to je velmi důležité pro pochopení, proč se dnes banky chovají tak, jak jsem popsal.
Co je to ušlý úrok a proč vás (nejspíš) neohrozí
Ušlý úrok je úrok, o který banka přijde, když klient předčasně splatí a tím nedodrží fixační dobu. Má zákonem přesně daný výpočet – počítá se jako rozdíl aktuálního tržního úroku a úroku hypotéky, u které má dojít k předčasné splátce.
- Když má například klient hypotéku za 4,3 % a aktuální tržní úrok je 4,6 %, tak má banka poděkovat, že klient vrátil levně půjčené peníze a umožní je bance půjčit dráže. Rozhodně jí nevznikla žádná škoda a tím nemůže účtovat žádný ušlý úrok.
- Pokud by byla hypotéka za 5 % a tržní úrok 4,6 %, vznikne jí škoda 0,4 % z předčasné splátky do konce fixace. Tuto škodu by podle zákona měla být oprávněna účtovat klientovi.
Zákon ale výši náhrady stropuje na 0,25 % za každý započatý rok do konce fixace, maximálně však celkově 1 %. Což také není žádné drama.
Zakopaný pes jménem „referenční sazba“
A teď už zbývá jen odpovědět na otázku, co je to ta „aktuální tržní úroková sazba“, jak se stanovuje a kde se dá zjistit. Zákon zavádí něco, čemu se říká referenční úroková sazba, kterou Česká národní banka každý měsíc vyhlašuje na svých webových stránkách. Kdybyste ji chtěli najít, musíte na stránky ČNB do sekce ARAD a hledat mezi publikovanými daty.
Průměry zápůjčních úrokových sazeb pro účely náhrady nákladů za předčasné splacení spotřebitelského úvěru na bydlení. Uf.
Tyto sazby jsou stanovené pro jednotlivé intervaly fixačních dob, aby se porovnávalo porovnatelné:
- do 1 roku včetně
- 1 až 3 roky včetně
- 3 až 5 let včetně
- 5 až 10 let včetně
- více než 10 let
Každý tento interval má svoji vyhlášenou referenční sazbu, ke které se poměřuje sazba vaší hypotéky. No a tady leží ten zakopaný pes. Referenční sazby jsou totiž vypočteny jako průměr sazeb na hypotékách uzavřených za tříměsíční období se zpožděním. Jsme tak v situaci, kdy aktuální tržní úroková sazba je ovlivněna úroky hypoték, které jsou dnes už půl roku staré.
Podle dat Hypomonitoru byla například průměrná sazba v červnu 4,56 %, ale v říjnu už jen 4,48 %. Z toho plyne, že u nově poskytnutých hypoték je velmi nepravděpodobné, že by z výpočtu pro ušlý úrok vyšlo číslo vyšší než nula. Klientovi tedy nehrozí žádná sankce.
Zároveň na trhu nejsou jen průměrné sazby. Klient s čerstvou hypotékou tak může poměrně rychle jednat o tom, jestli by nešlo sazbu snížit. A tak to jde vlastně pořád dokola, dokud na trhu budou klesat úrokové sazby.
Na počáteční sazbě nezáleží. Důležitá je ochota banky
A tady se dostáváme k tomu nejdůležitějšímu sdělení. Úvodní sazba při sjednání hypotéky dnes vlastně není zásadní parametr. Jestli začínáte na 4,6 % nebo 4,4 %, to vůbec nemusí být rozhodující. Mnohem důležitější je, jak se banka bude chovat v průběhu fixace – jestli bude ochotná reagovat na pokles sazeb a jestli vám sazbu sníží, až to bude dávat smysl.
V tomhle jsou mezi bankami obrovské rozdíly. Jsou banky, které reagují rychle a rozumně, a pak jsou banky, kde máte pocit, že jakákoliv změna musí projít přes pět oddělení a dvě schvalovací komise. Jinde je zase postoj „nesnížíme, protože prostě nesnížíme“. A takové banky svým klientům vůbec nedoporučuji, i kdyby byly na začátku velmi atraktivní.
Malá právní kuriozita, která hraje ve váš prospěch
Ještě vám řeknu jednu zajímavost, o které se skoro vůbec nemluví, ale která je v praxi extrémně důležitá a upřímně trochu paradoxní. Některé banky sníží sazbu i klientům, kteří mají svoji původní sazbu nad tou referenční. Podle zákona by teoreticky existoval prostor pro výpočet nějakého ušlého úroku. Jenže tyhle vstřícné banky to prostě vůbec neřeší. Sazbu sníží i tak.
A tím se stane jedna věc: nová, snížená sazba se dostane pod referenční hodnotu a základ pro výpočet jakéhokoliv ušlého úroku tím prostě zmizí. Z právního pohledu tam najednou není žádná škoda, a to znamená, že kdyby se klient rozhodl následně refinancovat k jiné bance nebo provést mimořádnou splátku, může odejít bez jakékoliv náhrady.
Není na co čekat
Na závěr je potřeba říci, že dnes již máme bohaté zkušenosti a je poměrně jasné, jak se která banka chová. Pro zkušeného poradce je snadné se orientovat a klientovi doporučit vhodnou banku. Já osobně mám některé banky vyloženě na blacklistu a naopak u jiných nemám strach.
Možná v dohledné budoucnosti už není tak velký potenciál dalšího poklesu sazeb, ale dle mě je lepší mít možnost reagovat, kdyby ano. Tři roky, což je nejčastější fixace, je dlouhá doba. Je dobré vědět, že můžete o sazbě vyjednávat.
Vím, je to zamotaná problematika, ale pro kohokoliv, kdo zvažuje v dnešní době hypotéku, je to jedno z nejdůležitějších témat. Důležité je, že nedává smysl čekat s nákupem nemovitosti na snížení sazeb. Naopak, kdo ví o tom, co jsem popisoval, může klidně kupovat hned a sazbu řešit později.
