Dnes se podíváme na financování rekonstrukce z hypotéky. Hned na úvod je potřeba říct, že rekonstrukce je vedle výstavby rodinného domu jedním z těch složitějších záměrů, které můžete hypotékou financovat. Není to jako když kupujete hotový byt nebo dům, kdy prostě jen jednou a najednou pošlete peníze na úhradu kupní ceny. Je to komplikovanější, protože hodnota nemovitosti postupně roste tak, jak rekonstruujete, a vy tím pádem žádáte banku postupně o uvolňování peněz.
Banka musí vždy potvrdit, že hodnota vaší rozestavěné nemovitosti je dostatečná na to, aby vám mohla další peníze uvolnit. S tím souvisí to vůbec největší riziko hypotéky na rekonstrukci: že vám v jejím průběhu dojdou peníze a banka řekne, že by na stavbě chtěla vidět proinvestované ještě nějaké další prostředky, než vám pošle další část úvěru. Nicméně nezoufejte, zvládnutelné to samozřejmě je. Je ale dobré znát některá úskalí a promyslet si scénáře „co by kdyby“ ještě předtím, než o hypotéku vůbec požádáte.
Největší úskalí: Náklady na rekonstrukci nerovná se budoucí hodnota
Pojďme se podívat na největší problém, který nastává ještě dřív, než vůbec kopnete do zdi. U rozsáhlých rekonstrukcí totiž bohužel ani zdaleka vždy neplatí, že by váš náklad, tedy cena stavebního záměru, odpovídal budoucí hodnotě hotové nemovitosti.
Na první pohled byste si mohli říct: „Dobře, koupím starší dům za 5 milionů korun a dám 5 milionů do kompletní rekonstrukce. Budoucí hodnota by tedy měla být 5 + 5, to znamená 10 milionů korun.“ Jenže takhle to bohužel vychází vlastně spíš zřídka. Velmi snadno se může stát, že banka ocení nemovitost, která vás celkově bude stát 10 milionů, třeba pouze na 8 milionů korun.
Důvodů je víc:
-
Lokalita: Pokud zrekonstruujete dům ve špičkovém standardu, ale nachází se v ne úplně atraktivní lokalitě, trh a tím pádem ani bankovní odhadce vám ty peníze do odhadní ceny prostě nepromítne. Zkrátka dům v daném místě nebude mít po dokončení takovou hodnotu. Když bych vzal pro názornost nějaký opravdu extrémní příklad, tak pokud utratíte například 30 milionů za luxusní vilu v těsném sousedství panelového sídliště, asi budete složitě hledat kupce, který zaplatí tak, aby se vám investice vrátila.
-
Způsob provedení: Neexistuje žádný předepsaný postup, jak a s kým máte stavět. Rozptyl nákladů je proto pro stejnou rekonstrukci obrovský. Můžete si najmout drahou firmu na klíč, nebo můžete spoustu věcí poptat u jednotlivých řemeslníků a část práce udělat sami. Čím méně práce a starostí se stavbou chcete mít, tím dražší celá akce samozřejmě bude a tím je i pravděpodobnější, že bude potřeba více vlastních zdrojů.
Z toho jasně plyne jedna věc. Většina klientů musí počítat s tím, že na rekonstrukci je nutné mít připravenou rezervu buď ve vlastních zdrojích na účtu, nebo je dobré mít k dispozici další nemovitost, kterou můžete použít jako dozajištění, byť třeba jen přechodně. Tím eliminujete riziko, že by v případě nižší budoucí hodnoty stavby nebylo dostatečné zajištění pro pokrytí vašeho úvěru.
Jedna dobrá zpráva: Banku vaše faktury nezajímají
V kontextu rekonstrukcí je důležité zmínit jednu věc, která je pro většinu klientů spíš zdrojem úlevy. Banku vlastně vůbec nezajímá, za kolik skutečně rekonstrukci provedete. Banka po vás nechce předkládat žádné faktury, žádné účtenky ze stavebnin a nevyžaduje ani prokazovat platby z účtu.
Je čistě na vás, jestli natáhnete montérky, zavoláte na pomoc rodinu nebo známé a zrekonstruujete si dům vlastními silami, nebo jestli si najmete firmu a jen zpovzdálí budete pozorovat, jak práce probíhá.
Doporučení na okraj: Najměte si stavební dozor
A když už jsme u těch firem, dovolím si jednu odbočku. Doporučuji najmout si stavební dozor. Ten vám totiž ohlídá, že peníze, které už banka uvolnila, byly skutečně vynaloženy správně. Pohlídá, že vás firma nebere na hůl, a hlavně předejde tomu, že by pak bankovní odhadce konstatoval, že je potřeba ještě něco dodělat, když už jste všechny peníze, které vám do té doby banka poskytla, utratili.
Papírování a čerpání peněz: Jak to probíhá v praxi?
Jak je to s podklady a papírováním pro banku v případě schválení a čerpání?
-
Stavební povolení: Pokud rekonstrukce vyžaduje stavební povolení nebo ohlášku, je to podmínkou pro čerpání úvěru. Nicméně je nutné zdůraznit, že samotnou hypotéku lze schválit i ve chvíli, kdy ještě stavební povolení nemáte.
-
Rozpočet: Dále musíte bance předložit rozpočet plánovaných prací. Banky typicky nevyžadují nic moc složitého, žádný stostránkový rozpočet vypracovaný projektantem. Většinou si vystačí s poměrně jednoduchým rozpočtem o 20 až 25 položkách. Z praxe vím, že si klienti tento rozpočet většinou sestavují sami a vyžadovaná podrobnost je napříč bankami velmi podobná.
Postupné čerpání
Nyní se dostáváme k samotnému čerpání peněz. Máte schváleno a banka vám uvolňuje peníze postupně, zálohově. Jakmile utratíte peníze z aktuální tranše, je potřeba udělat takzvaný protokol o stavu stavby. Jeho výsledkem by mělo být navýšení aktuální hodnoty nemovitosti, čímž se vytvoří prostor pro další čerpání peněz.
V tom, jak se protokol vypracovává, se banky poměrně liší. Některé mají určitý, řekl bych, nadhled a spokojí se jen s fotografiemi stavby a vyplněním krátkého dotazníku. Jiné jsou trošku „šťouravější“ a budou posílat odhadce, některé i poměrně často. U rozsáhlých rekonstrukcí je tento detail poměrně důležitý, protože výjezdy odhadce vás mohou zdržovat a také se prodraží – jeden takový protokol stojí okolo 1 500 až 2 000 Kč.
Co vás čeká na konci?
Standardní lhůta na vyčerpání hypotéky na rekonstrukci jsou dva roky. Je potřeba pamatovat na to, že úplně na závěr musíte bance nějakým způsobem prokázat dokončení rekonstrukce. To se dělá nejčastěji předložením souhlasu s užíváním stavby (kolaudace), nebo pokud nebylo potřeba povolení, tak opět protokolem o stavu stavby a fotkami.
Teprve po dočerpání se hypotéka začíná splácet klasicky, jako by šlo o běžnou koupi. Do té doby, než se úvěr úplně dočerpá, se platí vždy pouze úrok z načerpané částky. To znamená, že plná splátka vás čeká až na úplný závěr.
