Co musí splňovat žadatel o hypotéku?
Od 1.dubna 2022 platí nařízení ČNB, na základě, kterého mohou banky poskytnout hypoteční úvěr pouze klientům, kteří splňují určitá kritéria.
„ČNB snižuje horní limit ukazatele LTV (poměr úvěru a hodnoty zastavené nemovitosti) na 80 % (90 % pro žadatele mladší 36 let). Limit ukazatele DTI (celkový dluh žadatele vyjádřený v násobcích jeho čistého ročního příjmu) bude činit 8,5 (9,5 pro žadatele mladší 36 let). Limit ukazatele DSTI (poměr mezi celkovou výší měsíčních splátek dluhu žadatele o úvěr a jeho čistým měsíčním příjmem) bude 45 % (50 % pro žadatele mladší 36 let). “
Pojďme si jednotlivá kritéria rozebrat a ukázat si, jaký vliv mají na schopnost žadatelů dosáhnout na hypoteční úvěr.
LTV (Loan to Value)
Příklad:
Klient má nemovitost v hodnotě 5 mil. Kč, na které má zástavní právo zajištující jeho hypotéku ve výši 4 mil. Kč. Objem hypotéky ve výši 4 mil. Kč představuje 80 % z hodnoty nemovitosti 5 mil. Kč., tzn. LTV je 80 %.
Rozšířená chyba, kterou slýchám od svých klientů je domněnka, že hodnota LTV přímo souvisí s cenou nemovitostí, kterou kupují. Tady je důležité rozlišovat LTV a LTC (Loan to Cost).
Například klient nebo třeba jeho rodiče vlastní nemovitost, kterou je možno použít jako dozajištění hypotéky, není tak nutné mít oněch často zmiňovaných 20 % vlastních zdrojů. Klient si pořizuje nemovitost za 5 mil. Kč s tím, že nyní přispěchají na pomoc rodiče, kteří vlastní byt v hodnotě 3 mil. Kč.
Náš klient bude počítat svůj maximální objem hypotéky jako procento ze součtu hodnot obou nemovitostí (5+3 = 8 mil. Kč), tj. 80 % z 8 mil. je 6,4 mil. Kč. Pořizovací cena nemovitosti (5 mil. Kč) je nižší než maximální objem (6,4 mil. Kč) pro 80% LTV a tak klient může bez problému financovat celou kupní cenu hypotékou bez nutnosti vlastních zdrojů.
V takovém případě bude LTC 100 % (netřeba vlastních zdrojů) a LTV bude 62,5% (5 mil Kč. kupní ceny vůči 8 mil. Kč hodnoty obou zastavovaných nemovitostí). Výše uvedený způsob je elegantním řešením, jak dosáhnout na vlastní bydlení, pro klienty, kteří nemají naspořeno požadovaných 10 % nebo 20 % vlastních zdrojů.
A co chudáci rodiče? Nebojte, za pár let se část úvěru umoří, navíc pomůže třeba i růst cen nemovitostí, a rodičům se byt z hypotéky zase vyváže. Situace je tedy pro mnoho žadatelů nově zpřísněná, ale často poměrně snadno řešitelná.
DTI (Debt to Income)
Tento ukazatel nám říká a zároveň omezuje maximální objem úvěru, který může mít daný klient nebo domácnost jako násobek svého ročního příjmu.
Příklad:
DTI ve výši 9,5 nám říká, že klient nesmí přesáhnou součtem všech svých úvěrů 9,5 násobek svého čistého ročního příjmu. Pokud je někdo zaměstnán a jeho čistá mzda je 50 tis. Kč, tak jeho úvěr nesmí být větší než jeho roční příjem (50.000 * 12 = 600.000) x 9,5. Klient tedy dosáhne na úvěr až do objemu 5,7 mil. Kč.
DSTI (Debt Service to Income)
Říkáte si, co že to vlastně budeme servisovat? Service znamená v angličtině i obsluha a my budeme obsluhovat dluh, tedy naši hypotéku. Obsluha dluhu se sice používá v českých podmínkách spíše v souvislosti se státním dluhem, ale v principu jde o stejnou věc.
Klient stejně jako stát musí svůj dluh splácet a tomu se trochu vzletně říká obsluhovat. Pokud klient splácí tak, jak je tomu nejčastěji, anuitním způsobem s fixní úrokovou sazbou, má jistou neměnnou pravidelnou měsíční splátku. Tato splátka nesmí přesáhnout určité stanovené procento z měsíčního příjmu klienta.
Tento parametr je nejproblematičtější. Na rozdíl od ostatních, má totiž na jeho výši vliv výše úrokové sazby, za kterou má klient hypotéku poskytnutou. Čím vyšší je úroková sazba, tím je vyšší splátka, a tím více omezující je povinnost respektovat 45 % respektive 50 % DSTI. Jak moc omezující?
Příklad
Klient má příjem 40 tis. Kč a je mu méně než 36 let. Musí tedy respektovat 50 % DSTI. V době, kdy se sazby hypoték pohybovaly kolem 2 % p.a., klient dosáhl na hypotéku v objemu cca 5 mil. Kč se splatností 30 let. Dnes, při sazbách kolem 6 % p.a., stejný klient díky tomuto parametru dosáhne na hypotéku pouze v objemu cca 3,3 mil. Kč.