Je zajímavé, kolik lidí stále věří, že banka vyžaduje 10 nebo 20 % vlastních zdrojů při žádosti o hypotéku. Ve skutečnosti to ale není pravda. Tento článek se zaměřuje na to, jak banky přemýšlejí o LTV (loan to value) a proč právě tento ukazatel rozhoduje o tom, zda můžete financovat 80, 90 nebo dokonce 100 % kupní ceny.
Co je to LTV?
LTV, tedy loan to value, je poměr hypotečního úvěru k hodnotě zajištění. A to je klíčové – jde o hodnotu zajištění, nikoliv o kupní cenu, vaše úspory nebo to, kolik dáváte ze svého. Jediné, co banku zajímá, je, jak velká je hypotéka ve srovnání s celkovou hodnotou všech nemovitostí, které jí dáte do zástavy. Česká národní banka stanovuje, že banka nesmí jít výš než 90 % LTV, pokud je žadatel do 36 let, a 80 % LTV, pokud je žadatel nad 36 let. Nic víc, nic míň.
Odkud se vzalo těch 20 % z vlastního?
Tento mýtus vznikl z nepochopení LTV. Pokud máte jednu nemovitost jako zajištění a ta má hodnotu 10 milionů, můžete si vzít hypotéku maximálně na 80 % hodnoty, tedy 8 milionů. Zbylé 2 miliony musíte pokrýt z vlastních zdrojů. To ale není pravidlo, jen důsledek toho, že máte v zajištění jen jednu nemovitost.
Jak LTV skutečně funguje
Existují situace, kdy můžete financovat i 100 % kupní ceny:
- Varianta A: Dvě nemovitosti v zajištění. Pokud máte vlastní byt nebo vám rodiče dovolí dát do zástavy jejich nemovitost, můžete si půjčit až 16 milionů na zajištění v hodnotě 20 milionů. Tím pokryjete 100 % kupní ceny bez vlastních zdrojů.
- Varianta B: Jedna dražší nemovitost. Pokud máte byt nebo dům za 12,5 milionu, můžete financovat 100 % kupní ceny bez nutnosti dávat do zástavy nově kupovanou nemovitost.
- Varianta C: Nemovitost zatížená současnou hypotékou. I když je nemovitost již zatížená hypotékou, pokud je zůstatek relativně malý, banka ji může použít jako další zajištění.
Nejčastější mýty o LTV
- Mýtus číslo jedna: Musíte mít 20 % vlastních peněz. Ne, musíte mít LTV v limitu.
- Mýtus číslo dvě: LTV se počítá z kupní ceny. Ne, počítá se z hodnoty nemovitosti podle banky.
- Mýtus číslo tři: Jedna nemovitost = LTV. Ne, LTV se počítá z celkové hodnoty všech nemovitostí v zajištění.
- Mýtus číslo čtyři: Když máte na nemovitosti hypotéku, nejde ji použít jako zástavu. Jde to velmi snadno.
- Mýtus číslo pět: Když nemáte úspory, hypotéku nedostanete. Ne, když nemáte hodnotu v zajištění, hypotéku nedostanete.
Závěr
Na závěr bych chtěl zdůraznit, že často můžete financovat 100 % kupní ceny a někdy i více, například formou neúčelové části. Tyto peníze můžete použít na zařízení nové nemovitosti nebo na cokoliv jiného. A pokud je vám přes 36 let, u některých bank můžete získat výjimku na LTV 90 %. Takže pokud se vám to hodí, neváhejte se zeptat.
